東京都内マンションD管理組合様
―顧問契約,管理費滞納,大規模修繕工事コンサルティング・支援ほか

外部区分所有者が多い小規模マンションの問題とは？

僅か25戸+外部の区分所有者が多いマンション。
管理コストや理事の負担に加えて、長期滞納者がいたりして・・・

――なぜマンション管理士を起用しようと思ったのですか？

　私たちのマンションは都内の環境の良い場所にあるのですが、外部の区分所有者が多いこともあり、役員のなり手が少ない中で、一部の区分所有者の負担のもとに今まで何とか頑張って管理をやってきました。

――ただでさえ25戸だと負担が大きいのに大変ですよね。

　そうなんです！（笑）
　それに、戸数が少ないから管理コストも割高になってしまいますし、コストを下げようにも専門的な知識がないのでどうしても管理会社のいいなりで工事などの発注をしていた面がありましたし、さらに困ったことに管理費などの長期滞納者が複数いたりして・・・

大規模修繕工事も控え、このまま自分達だけでやるのは不安に・・・

――お察しします（笑）

　ありがとうございます（笑）
　そういう状況の中、この後控えている大規模修繕工事のことも考えると、自分たちだけでやるのは何だかとても不安になったと言いますか、このままではまずいのでは、と思うようになりました。

ご依頼までの経緯と契約の決め手は？

TVに出演していたコンサルタントから・・・

　そんな中、たまたま前期の理事長さんがマンション管理に関するテレビ番組をご覧になって関心を持たれ、番組に出演していたコンサルタントに電話をして相談したところ、マンション管理士の重松さんを紹介されました。

――なぜ、そのコンサルタントの方は重松マンション管理士を紹介したのですか？

　そのコンサルタントは管理費削減や大規模修繕工事を専門にやっている方だったのですが、私たちのマンションのようにいろいろな問題を抱えたマンションの場合は、管理組合全般の相談に乗ってくれるマンション管理士の方が良いのではないか、というお話でした。

　そのアドバイスに納得しましたし、わざわざ紹介してくれる人なら、と思いましたので、その後早速理事会で検討し、重松さんに連絡させていただきました。

――なるほど。そして面談ですね。

せっかくなので、たくさん聞いていただきました（笑）

――面談した結果はいかがでしたか？

　最初に、管理組合が抱える問題すべてを聞いていただきました。

――具体的にお願いします。

　えーと、まずは排水管の臭いのこと・・・

――管理コストや滞納ではなく？

　はい（笑）。実は先にそれをどうにかしたくて・・・（笑）
　あとは、管理コストと長期滞納者の問題。それから・・・今後必要となりそうな大規模修繕工事の実施についてや長期修繕計画書のこと、今後の資金計画・・・など、だったでしょうか。

――なるほど。確かにたくさんありますね（笑）

　せっかくですから！（笑）
　重松さんは、そのすべてに対して、他のマンションでの事例なども交えて丁寧に説明してくださり、その場で「これはこうした方がいい」と、それぞれに対して具体的なアドバイスや提案もしていただきました。

女性中心の理事会でも、安心して依頼できそうな気がして・・・

――面談後、契約をしていただく決め手は何だったのでしょうか？

　私たちの理事会は女性が中心だったのですが、重松さんは専門的知識の少ない私たちにもわかりやすく話をしてくださいましたし、実績もあって安心して依頼できそうな気がしたので、契約してサポートしてもらうことに決めました。

ご依頼内容と結果は？

まずは排水管の臭いから（笑）
普通では考えられないほどの滞納金額は未収金ゼロに！

――契約後の重松事務所の仕事ぶりはいかがでしたか？

　一番初めに相談した内容は排水管の臭いの問題でしたが（笑）

――それですね（笑）

　重松さんの提案で、まず設計事務所に調査をしてもらい、その後当事者との話し合いをした結果、何とか問題を解決することができました。

　それから、ずっと問題となっていた長期滞納者の問題。
　重松さん曰く、私たちのマンションの規模では考えられない金額の滞納があったのですが・・・裁判や強制執行などの法的措置をサポートしていただき、お陰様で今は未収金もゼロになりました。

――それはよかったですね！

　はい！
　正直なところ、解決しなければならない問題だとは思っていましたが、重松さんに指摘されるまで、そこまで悪い状況だとは考えていませんでしたので・・・早めに解決できて良かったです。

相談したこと以外もたくさん提案していただき、
「やった方が良いならやらなきゃ損！」と（笑）

　あとは、管理規約の改正、修繕積立金の改定、長期修繕計画の整備、それから・・・エレベーターの更新・・・など（笑）、私たちが相談したことだけでなく、私たちのマンションに必要だと思うことを重松さんからもたくさん提案していただき、「やった方が良いならやらなきゃ損！」と（笑）、そのほとんどを実施しました。

――（笑）。全部一年目で、ですか？

　はい。全部短期間でやっていただきました。
　私たちだけだったら出来なかったものばかりですし、出来たとしてもどれだけ時間がかかっていたか・・・

気軽に相談できるし、とにかく行動が早い！

――ところで、管理を委託している管理会社には相談されなかったのですか？

　もちろん管理会社にも相談していました。
　でも、管理会社は契約にない業務はやってくれませんし・・・何でも相談できるって感じじゃないですよね。管理コストのこととか、やっぱり相談しにくいですし（笑）

――そうですよね（笑）

　だから、重松さんのようなマンション管理士さんの方が気軽に相談できるし、とにかく行動が早いので助かってます。私たち管理組合の頼もしい味方ですから（笑）

――（笑）

　それから、実は重松さんにお世話になってから2年目に、過去に結構なお金をかけて修理した1階の受水槽が大きく傾いて大変なことになったことがありました。
　原因ははっきりしませんでしたが、管理会社からは、ライフラインでもあるし緊急性が高いとのことで至急修繕する提案がありましたが、重松さんは、この際今後のメンテナンスのことも考えたら、給水システムを見直してみてはどうかという提案をしてくださいました。

――どちらの提案を採用されたのですか？

　重松さんの方です。
　そして、東京都の基準による「特例直圧直結給水方式」を検討することになりましたが、緊急性が高く時間の余裕のない中で、重松さんは複数の業者から同一仕様で公平に見積もりを取得し、理事会主導で業者を選定する手順を整えてくださいました。しかもスピーディーに！

自分たちの考えが反映された管理と運営ができる

　それまでは、「時間がない、緊急性が高い」と管理会社から言われると、私たちはもうそれに従うしかなく、結構ストレスがたまることが多かったのですが（笑）、管理組合に重松さんのような方がいると、自分たちの考えが反映された管理と運営ができるのでよかったと思います。

――もしいなかったら、時間がかかってもこれまでの事ができたと思いますか？

理事は輪番制ですし、その時できないとそれっきりなものも多いので、実現できなかったと思います。

実はこの金額でも結構厳しいのですが・・・
良い方向に向かっているのを実感して、満足しています

――重松マンション管理士事務所に支払った報酬はどのくらいでしたか？

　年間63万円です。 本当ならもっとお任せして楽をしたかったのですが・・・（笑）

――（笑）

　それだと100万円以上かかるとのことで・・・とても私たちのマンション（25戸）では余裕がないので・・・自分たちでできることは、極力自分たちでやることにして、その金額で契約させていただきました。

　と言っても、実はこの金額でも結構厳しいのですが・・・私たち役員の負担が少なくなった上に、当初解決したかった問題はもちろん、それ以外のこともいろいろ改善されて、マンション（管理）が良い方向に向かっているのを実感しています。とても満足しています。

その後は？

早く解決したかった問題は一通り解決したのですが・・・

――現在の状況をお聞かせ下さい。

　排水管の臭い（笑）から滞納問題まで、早く解決したかった問題は一通り解決したのですが、今の良い状態を維持したかったことと、2回目の大規模修繕工事を控えていることもあり、重松さんにはその後も顧問として助けていただいています。

大規模修繕工事が得意な方がいてくれるのはすごく心強いです

――大規模修繕工事に関して、これまでどのようなことをされましたか？

　とにかくわからないことだらけなので（笑）、まずは勉強会を開催していただきました。 前回管理会社主導で行ったので、てっきりそういうものだと思っていたのですが、進め方からしていろいろあるんですよね（笑）。とても勉強になりました。

――ちなみに、今回はどうされるのですか？

　「設計監理方式」です。

――さすが、即答ですね（笑）

　覚えました（笑）。
　でも、やはり私たちだけでやるのは難しいなと感じましたので、この分野が得意な重松さんがいてくれるのはすごく心強いです。

最後に一言

紹介してくれたコンサルタントの方には、本当に感謝！

――これまでを振り返って何かありましたらお願いします。

　重松さんには、引き続き設計事務所の公募や工事業者の選定、工事期間中の管理など、工事が終わる最後までサポートしていただく予定ですが、重松さんを紹介してくれたコンサルタントの方には、本当に感謝しています！

ご協力ありがとうございました｡

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