千葉県内マンションC管理組合様
―管理費削減,管理費滞納,管理規約改正,建物診断・長期修繕計画,管理者,顧問契約ほか

管理会社任せにしてきた理事会が直面する問題とは？

入居後間もないのに滞納額が200万円を越えていて愕然と・・・

――理事長就任後、管理組合が抱えていた問題はどのようなことですか？

　理事長就任後に気がついたのは多額の管理費等の滞納問題でした。入居後間もないのに、その金額がなんと200万円を越えており愕然としました。

　それから、当時週刊誌やマスコミで盛んに報道されていたので私も関心があったのですが、自分のマンションの管理コストが高いのではないかと感じていました。

　また、理事会が形骸化していて、理事会を開催しても出席してくれる理事が少なく、自主性のある運営ができず、全て管理会社任せの状態となっていました。

――以上の問題の解決についてはどのようにして解決しようと思いましたか？

　これらの問題の解決を自分ひとり、または現在の理事会メンバーだけで実現するのは無理だと感じました。

　インターネットで調べたら、マンション管理に関する法律が整備され、行政や専門家に相談して解決することが可能であると書いてありました。

　以前見た雑誌や週刊誌にもマンション管理士について書いてあったので、更に調べてみようと思いました。

ご依頼までの経緯と契約の決め手は？

本業でマンション管理士をやっているので頼りになりそうな気が・・・

――どのようにして調べましたか？

　やはり、インターネットで検索しました。当時はホームページを開設しているマンション管理士は少なく、千葉市内では重松さんを含めてほんの数名でした。

　数名の中から、重松さんのホームページが目に付いたので連絡を取り合って相談することにしました。

――なぜ重松と話をしてみようということになったのですか？

　重松さんはサラリーマンを早期退社して、マンション管理士を本業としてやっていると書いてあったので、なんとなく頼りになりそうな気がしました。

予想外の早さと的確と思える提案内容に、これなら信頼出来そうだと

――面談したときの重松の印象はどうでしたか？

　53歳での早期退社と言っていましたが、頭のハゲ具合だけを見ると、、、定年退職したのかなと思いました。

　重松さんは、私の話を真剣に聞いてくれました。滞納問題、管理コスト削減、管理組合の自主性の確保など、かなり困難かな、と思う問題もありましたが、一つずつ問題の分析をして、後日「提案書」を出してくれることになりました。

――その後どうされましたか？

　それから数日で「提案書」が提出されたのですが、予想外の対応の早さに驚きました。

　そして、提出された「提案書」には現在の管理組合が抱える諸問題の解決方法が明確に記載してありましたが、どれも的確と思える内容だったので、これなら信頼出来そうだと感じました。

　また、「提案書」の中には、諸問題を解決しながら適切なマンション管理を進めるには、スポット的な業務請負ではなく、顧問契約が一番安上がりであることも書いてありましたが、私もその内容を読んで納得したので、その後重松さんと数回面談しながら指導を受け、重松さんと顧問契約を締結することに関し、他の理事を説得していきました。

　その後、臨時総会を開催し、顧問契約は満場一致で承認されました。

ご依頼内容と結果は？

管理会社変更なしに、年間400万の管理コスト削減を実現
駐車場収入は100％修繕積立金会計に振替え可能に

――契約後の重松の業務状況はどうでしたか？

　管理コストの削減に関しては、具体的な根拠を挙げながら管理会社と交渉してくれました。その中で、エレベーターや機械式駐車場の保守点検、清掃業務など、どうしても価格の折り合いがつかないものについては管理会社にお願いすることは止め、管理組合がそれぞれの業者と直接契約、もしくは、発注先を変更して直接契約をしました。

　その結果、年間で約400万円のコスト削減につながりました。そして、従来駐車場収入の50％を管理費会計に回していたのですが、100％修繕積立金会計に振替えることが可能となりました。

行方不明の長期滞納者も含めて全額回収！

――愕然とされた滞納問題の方は解決できたのでしょうか？

　滞納問題に関しては、可能ならば穏やかに済ませたかったので、まず広報紙で滞納が管理組合に与える影響を詳細に訴えました。そして、今後、管理組合は滞納に対しては断固たる姿勢で挑むことを明示するところから始めました。その上で、悪質な区分所有者に対しては裁判を実施し、裁判所での和解や強制執行による給料差押等も実施して成果をあげました。

　さらに、行方不明となっている長期滞納者に対しては、区分所有法第59条による競売申立ても行い、管理費等に関しても遅延損害金を含めて全額回収することができました。

――その他に何かあるでしょうか？

　その他には、管理規約の改正、建物診断、長期修繕計画の作成、鉄部塗装工事、防犯カメラの設置など、全ての面において顧問として随時管理組合をサポートしてくれました。

その後は？

管理組合の「管理者」に就任してもらい、サポート契約を継続

――現在の状況はどうですか？

　業務を通じて、益々管理組合と重松さんの信頼関係は大きなものとなり、現在では（区分所有法に定める）当管理組合の「管理者」に就任してもらい、引き続きサポートをお願いしています。

――ところで顧問料は？

　当時の顧問料は月額73,500円でしたが、管理コストを大幅に削減できたこともあり、その報酬額は妥当なものだと感じました。

　現在は、新たに「管理者」を依頼していることもあり、月額報酬は少々値上がりしています（笑）。

最後に一言

あのまま管理会社任せでやっていたら・・・ぞっとします

――これまでを振り返りながら、最後に一言お願いします

　 私達のマンションは、築3年目の新しい内に問題点に気が付き、重松さんのサポートを受けて適正なマンション管理を実現できるように進んでいます。

　重松さんにお願いすることなくあのまま管理会社任せでやっていたらこの先一体どうなっていたか、考えただけでもぞっとします。年間400万円のコスト削減は10年後には4000万円にもなります。これを大規模修繕工事の資金に回せるのは本当に大きいと改めて感じています。

　専門家がいっぱいいるマンションなら自分達で出来るのかも知れませんが、普通のマンションの場合、重松さんのような優秀な（笑）マンション管理士を上手に活用した方が、素早く問題も解決できるし、マンションにとってよいと思えることを次々と実施出来てよいと思います。

ご協力ありがとうございました｡

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