顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)

 数ヶ月〜年単位の顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)を行い、理事会運営を中心にあらゆるマンション管理問題に対するコンサルティング及びサポートを行います。

 重松マンション管理士事務所では、業界トップクラスの豊富な顧問契約実績(2016年10月現在常時40件以上)と当事務所の強みを活かし、単にアドバイスをするだけではなく、管理組合のみなさまの負担を減らしながら、マンション管理向上のための実行(作業)を伴うサポートを行い、みなさまと一緒に、楽しくよりよいマンションづくりのお手伝いさせていただいています。

アドバイスのみの低コストの長期顧問契約は「簡易アドバイザリー契約」をご活用下さい。

こんな管理組合の方々にご活用いただいています

 顧問契約をされるのは、上記のように、

 自分たちでもっとマンションをよくしていきたい
 もっと効率良くスピーディーに理事会運営をしたい
 やりたいこと・やらなければいけないことがたくさんある
 今後も継続的に安定したマンション管理(管理組合運営)を実現したい

 でも、

  • マンション管理に必要な知識を持った人間がいない
    自分ひとりでは出来ない、協力者もいない
  • 専門知識や時間がなくてなかなか実行に移せない
    引き継ぎをしてもズルズル先延ばしになっている
  • 管理会社ではなく、中立的な立場でマンション管理に関してアドバイスをしてくれる人が欲しい
  • 不公平な力関係、理事会運営が出来てしまっているので、外部の力を借りて公平な理事会運営に戻したい
  • 輪番制なので、その時その時しか考えず、一貫性のある継続的なマンション管理が出来ない
  • 今後に不安がある。
    マンションの将来を見据えたマンション管理、理事会運営体制を作っていきたい
  • 知識や人望のある方など、特定の人にばかり負担がかかってしまうのを何とかしたい

のような管理組合の方々です(後述のお客様の声もご参照ください)。

 また、実際のご依頼例からもう少し具体的にご紹介させていただきますと、

  • いつでも安心して相談出来る人(専門家)、他の理事に負担をかけることなくサポートしてくれる人(専門家)が欲しい
  • 管理組合理事会を活性化させたい
  • 管理会社変更手続きとその後のサポートをお願いしたい
  • 管理費の滞納問題や管理コストの問題、数年後に控えた大規模修繕工事コンサルティング・支援などなど、問題が山積みなので、顧問契約をして面倒をみてもらいたい

のような管理組合の方々にご活用いただいています。

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顧問契約をするメリット

かかりつけ医が出来る = 適正なマンション管理を維持出来る

 顧問契約(長期コンサルティング・支援を依頼)するメリットを一言で言えば、常に状態を把握し、必要に応じて的確なアドバイスや対処をしてくれる「かかりつけ医が出来ること」。つまり「継続的な安心が得られること」です。もう少し現実的な言い方にすれば「適正なマンション管理を維持し続けることが出来る」でしょうか。

「どうすればいいか分からない」「人間関係に気を遣う」など…
理事長の負担を、「実務面」と「精神面」から軽減します

 管理組合の理事、とりわけ理事長のご負担は大変なものになりますが、年間を通じて常に一緒になって考え、サポートさせていただくことで、知識や経験不足からくる実務面でのご負担を軽減するのはもちろん、人間関係も含めた精神的な部分も含め、ご負担を大幅に取り除くことが出来ます。

「気付かぬふり」「先延ばし」をなくし、
目先の問題、様々な業務改善を迅速に遂行することが出来ます

 その上で、様々な業務(の改善)を迅速に遂行することが可能になります。ご依頼のきっかけは「滞納問題」だったり「管理費削減(管理コスト削減)」だったり様々ですが、顧問契約後に「管理規約の改正」「建物診断」「長期修繕計画の作成」など、次々と業務改善を実施するケースは珍しくありません。
 顧問契約をするまで「やりたくても出来なかった」「問題に気付いてはいたが先延ばしにしていた」などの部分を、顧問契約したマンション管理士がいることで、どんどん実施していくことが可能になるからです。もちろん、顧問契約したマンション管理士の指摘によって改善を行う場合も多々あります。

長期的視野で考え、実行していくことができます
経緯や想いも含めて引継いでいきます

 また、マンション管理は、当然ながら理事になったその年だけ考えればいいということはなく、長期的視野が必要になります。ご相談にいらっしゃる方々は、みなさま真剣に今後のマンションのことをお考えなので、当然引き継ぎ後のことも心配されます。「真剣に検討してもらえるだろうか」「ちゃんと実行してくれるだろうか」「せっかく管理コストを削減できたのに、無駄なお金を使わないだろうか」など…。
 顧問契約をしていれば、理事交替時にリセットされるようなことなく、経緯や想いも含めて引き継いでいくことが可能になります。

将来起こりうる問題の予測や事前の検討、
法改正等環境の変化にもいち早く対応できます

 もちろん、何か急な事態が起こった場合でも、かかりつけ医がいれば(顧問契約をしていれば)迅速な対応が可能ですし、継続的に状態を把握することで、わずかな問題点の発見や、将来的に起こりうる問題の予測や対処、法改正等による専門的な知識を要する環境の変化にもいち早く対応することが可能です。

 顧問契約をして継続的にサポートさせていただくことで、多くの不安や負担から解放され、適正なマンション管理を維持していくことに繋がるのです。

長らく顧問としてお手伝いさせていただいているマンションで行われた「夏休み緑の教室」でのヒトコマ

管理規約改正」に始まり「管理窓口業務の見直し」「管理費削減」「管理費滞納」など、さまざまな改革の実施をお手伝いさせていただいています。高齢化が進み、思うような理事会運営を出来なくなったことが、顧問契約の一因となっています。

 上記を整理して顧問契約(長期コンサルティング・支援を依頼)するメリットとしてまとめると、以下のようになります。

専門性の担保

 理事会運営で起こりうる様々な問題や課題に対し、当事務所の豊富な経験と専門知識、専門家ネットワークを駆使することで、迅速かつ的確な対応に繋げることが出来ます。

 これまで何度も引き継がれながらもなかなか進まないような難しい問題や、やりたいけど専門知識がなく、協力者も集まらないような場合でも、当事務所のマンション管理士がいればどんどん実行していくことが可能になります。

顧問先の大規模修繕工事の検査に立ち会っているところ

建築関連は当事務所所長重松の得意分野の一つであり、当事務所には一級建築士のスタッフや、建築関係の独自の専門家ネットワークがあります。

長期滞納者に対する法的措置の支援をすることもあります。
法的に難しい問題でも、当事務所では弁護士事務所勤務経験がある近藤や、顧問契約をしている弁護士がいるので安心です。

自主性の担保

 管理会社と「緊張感のある信頼関係」を構築することが出来、管理組合の自主性が保たれます。また、マンション管理士がいることで、これまで、「本当はやりたいけど自分だけでは難しいので黙っていた」「問題だと思っていたけど言い出せなかった」そんなことを言いやすくなる環境が出来ます。(より一層の)自主性を育むことにも繋げられます。

 なお、当事務所が関わるだけで管理会社に対する牽制効果が働きますが、当事務所では、管理会社を一方的に敵視することはマンションにとってよいことではないと考えております。
 当事務所では、マンション管理において「信頼関係」を重視しており、管理組合のみなさまと当事務所間はもちろん、管理組合のみなさまと管理会社間、当事務所と管理会社間、そして、管理組合のみなさまと居住者間においても、「信頼関係」の構築を目指しております。

 そのために、みなさまに信頼されるような努力はもちろんのこと、各自の役割分担の明確化やコニュニケーション等を大切にし、サポートさせていただいております。

顧問先の「団地再生委員会」の方々と4回目の大規模修繕に備えて「スクエアJS」見学を実施している様子

所長の重松が企画した見学会ですが、必要に応じてこのような見学会や勉強会のコーディネートもしながら、自主性を育み、次に繋がるマンション管理になるようサポートいたします。

客観性・公平性の担保

 マンション管理士の特徴の一つとして、その中立性が挙げられます。中立的立場ゆえに、関係者間での利害関係等が絡みトラブルが発生しやすいコンサルタントや施工業者選定に関し、誰もが納得できる方法で公明正大に実施することができます。

 もちろん、理事会運営においても、負担の軽減や合意形成等において有効です。

  • 特定個人の献身的な負担をなくす、もしくは軽減し、公平性を高めます
  • 特定個人の価値観や人間関係などではなく、客観的な情報や観点から議論や意思決定が可能になります

大規模修繕時に使った見積もりや業務内容比較表。

業界に精通し、専門知識やノウハウを持つ当事務所が、特定業者との癒着や談合などから、大切な資産をお守りします。
また、業界に先駆けて公開している倫理規定をはじめ、関連業者から一切リベートを受け取らない、業界初の「Noリベート宣言」など、高い中立性と透明性を持つ当事務所なら、ご意向や個々のマンションに適した、納得のいく業者の選定が可能です。

将来性・継続性の担保

 理事が毎年代わっても、将来を見据えた継続性のある理事会運営やマンション管理が担保できます。かかりつけ医のように継続してサポートしていくことで、急な環境変化等の際にも迅速な対応が可能ですし、将来的に起こりえる問題を早期に発見、対処していくことも可能になります。

 当事務所では、単に引き継ぎのサポートをするだけではなく、必要に応じて活動内容の周知のサポートや管理規約の見直し長期修繕計画のチェック等、状態を見ながらあらゆる観点からバックアップさせていただいております。

管理規約の改正と管理組合の法人化の案内文書と管理規約改正の修正作業履歴表。

一時的ではなく、継続性のある理事会運営を行うために、管理規約の整備や区分所有者への案内文書のサポートなども行います。

負担の軽減

 当事務所が必要な専門的知識をご提供いたしますので、短期間にマンション管理に必要なことを勉強するなどの負担を軽減することができます。また、継続性のある理事会運営やマンション管理のために、特定の組合員が長期間理事や理事長をやるというような不公平な負担からも開放されます。

 また、当事務所では、必要に応じて管理者業務も承っております。

顧問契約2年目のマンションの理事会にて。

築4年目という新しいマンションですが、理事会が形骸化し、直面する問題の解決をはじめ、思うような理事会運営が出来ないジレンマを抱えていらっしゃいました。顧問契約後は、「管理費滞納」をはじめ、「管理費削減」「管理規約改正」「建物診断」「長期修繕計画の作成」など、ご負担を軽減しながらも、短期間で多方面に渡る問題解決を実現しています。

豊富な実績と安心のサポート体制

 当事務所では業界トップクラスの顧問契約実績があり、また、複数のマンション管理士や事務所スタッフ、マンション問題に詳しい顧問弁護士をはじめとする専門家ネットワークがありますので、安心してお任せください。


顧問先の増加に伴い年々難しくなってきていますが、当事務所はコミュニケーションを重要視しており、また、顧問先のマンションをよく知るためにも、出来るだけ顧問先のイベントには参加するようにしています。

重松マンション管理士事務所の特長

業界トップクラスの業務実績・規模・歴史

私たちは、マンション管理士の黎明期から積み重ねてきた、業界トップクラスの業務実績と豊富な経験・ノウハウを持つ、日本最大級のマンション管理士事務所です。
だから、様々な問題に対して、より迅速かつ的確に対応することが可能です。

個々の専門性+組織力+専門家ネットワーク力

私たちは、様々なバックグランウンドと得意分野を持つ複数のマンション管理士資格保有者を抱え、マンションの法律問題や区分所有法に詳しい弁護士を含む専門家ネットワークを保有しています。

個々の能力に、組織・ネットワークがプラスされた支援体制。
だから、様々な問題に対して、より迅速かつ的確に対応することが可能です。

安心の倫理規定・事務所設備・サポート体制

私たちは、業界に先駆けて倫理規定を、そして業界初のNoリベート宣言を公開し、また、機能性と利便性を兼ね備えた事務所設備とサポート体制を整えています。さらに、専業のマンション管理士事務所として初めてプライバシーマークを付与されました。
だから、様々な業務を、より迅速かつ適切に行うことが可能です。

業界初!ノーリベート宣言

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サービス内容

 顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)の基本的な内容は下記の通りです。

  1. 役員、管理会社からの相談への対応
  2. 管理会社の月次報告書の精査
    • 変更した管理会社の業務内容チェック及び報告
    • 予算執行状況の確認
    • 支出の妥当性の確認
    • 管理費等の収納状況の確認
    • 各種設備の点検状況確認
  3. 理事会、総会への出席
    • 役員の業務内容に対する助言等
    • 議事録作成の参考としての「理事会出席メモ」の提出
  4. 管理組合の運営に必要な文書案の作成
  5. 総会議案書案の作成
  6. 各種契約の立会い
  7. 会計管理補助
    • 組合員の入金チェック
    • 月次会計報告書の作成
    • 未納者に対する督促状の作成
  8. 管理費等の未収金管理に関する補助
    • 理事長が実施する裁判や強制執行のサポート
    • ただし、弁護士法その他の法律で禁止されているものを除く
  9. 区分所有法第25条に規定する「管理者」の業務
    • 総会決議による「管理者」
    • ただし、業務範囲は滞納区分所有者に対する、督促、法的措置、強制執行に限定
    • 管理規約を一部変更、「理事会決議を経て管理者は管理組合を代表して裁判等の法的措置を取ることができる。」
    • 滞納区分所有者への法的措置を管理者として実施。
  10. 管理費削減管理会社変更を含む)
    • 必要な資料(決算報告書、管理委託契約書を含む各種契約書、長期修繕計画書、管理規約等)を拝見して、内容を分析
    • 価格レベルや管理レベルの提案
    • 最終仕様や業者リストの確認
    • 変更後の管理会社の業務内容チェック
    • 引継決算のチェック
    • 引継時点での設備等の点検立会い 等
  11. 簡易ホームページ作成・運営支援
  12. その他顧問として行う助言・指導(但し、弁護士法等他の法律で禁止されているものを除く)
  13. ご意向によっては、自主管理の積極的なサポートも可能

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主な実績

 当事務所では、2016年10月現在、常時40件以上の顧問契約を結び、6戸から900戸超の小規模マンション、団地型マンション、タワーマンション、リゾートマンションの管理組合のみなさまとの顧問契約実績があります。

  1. 東京都内15戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/大規模修繕工事 企画、設計、工事監理会計処理業務
  2. 市川市内160戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理会社変更建物診断・長期修繕計画書作成
  3. 千葉市内107戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理規約の改正管理費削減建物診断・長期修繕計画書作成管理者に就任しての裁判等区分所有法第59条競売
  4. 千葉市内330戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/多額滞納者に対する法的措置支援管理規約の改正
  5. 千葉市内135戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/建物診断・長期修繕計画書作成
  6. 横須賀市内257戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理費削減管理規約の改正/ペット問題取り組み細則制定/建物診断・長期修繕計画作成
  7. 勝浦市内172戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/大規模修繕工事に関する管理組合支援/管理組合法人化/管理規約の改正区分所有法第59条競売
  8. 千葉市内460戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/会計処理支援管理規約の改正
  9. 船橋市内240戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理規約等改正
  10. 船橋市内318戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理規約の改正
  11. 東京都内249戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理規約の改正
  12. 千葉市内126戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理会社変更
  13. 横浜市内72戸マンション
    外部理事長区分所有法第59条競売
  14. 藤沢市内175戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/違法駐車の除去及び違約金の取り立て裁判補助
  15. 藤沢市内40戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理組合法人化/管理規約の改正
  16. 千葉市内20戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/滞納管理費請求訴訟補助/屋上看板撤去請求訴訟補助
  17. 船橋市内18戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/会計処理
  18. 千葉市内422戸マンション
    顧問契約(建物診断・長期修繕計画作成支援大規模修繕工事支援/管理者に就任しての裁判等)
  19. 浦安市内165戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/長期修繕計画作成支援/震災復興工事支援
  20. 成田市内344戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/滞納問題支援大規模修繕工事支援
  21. 浦安市内789戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)
  22. 浦安市内337戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/大規模修繕工事支援
  23. 東京都内25戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/長期滞納者への訴訟支援長期修繕計画作成大規模修繕工事支援
  24. 市川市内40戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/長期滞納者への法的措置支援建物診断・長期修繕計画作成支援大規模修繕工事支援/給水システム変更工事支援
  25. 横浜市内83戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理会社変更管理削減建物診断・長期修繕計画作成支援大規模修繕工事支援
  26. 千葉市内310戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/建物診断・長期修繕計画作成支援/給排水管更新工事及び大規模修繕工事支援
  27. 浦安市内600戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)
  28. 山梨県内154戸団地型リゾートマンション(委託管理)
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理会社変更
  29. 船橋市内78戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/大規模修繕工事支援
  30. 千葉市内88戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理者に就任しての管理費滞納対策大規模修繕工事支援
  31. 千葉市内117戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/長期滞納者対策/排水管更新工事支援
  32. 成田市内159戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)
  33. 東京都内152戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)
  34. 横浜市内66戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)
  35. 横浜市内107戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理費削減長期修繕計画作成支援管理規約改正
  36. 東京都内6戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)
  37. 柏市内166戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/長期修繕計画作成支援
  38. 東京都内294戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/管理会社変更
  39. 東京都内620戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/大規模修繕工事支援
  40. 柏市内83戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援業務)/管理費削減長期修繕計画作成支援
  41. 柏市内153戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援業務)
  42. 千葉市内222戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)/長期修繕計画作成支援管理費滞納
  43. 平塚市内103戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援業務)/管理費削減長期修繕計画改定管理費滞納
  44. 勝浦市内195戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援業務)/管理会社見直し
  45. 横浜市内114戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援業務)/管理費削減長期修繕計画改定
  46. 川崎市内939戸タワーマンション
    顧問契約(簡易アドバイザリー契約
  47. 千葉市内47戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援業務)
  48. 千葉市内46戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援業務)
  49. 横須賀市内136戸マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援業務)/管理会社選定支援管理費滞納
  50. 東京都内395戸団地型マンション
    顧問契約(長期コンサルティング・支援業務)/長期修繕計画見直し
  51. その他

※契約終了分を含む一部実績になります。詳細を知りたい方はお問い合わせください
※顧問契約(長期コンサルティング・支援契約)とは、前述のサービス内容を指します(一部内容が異なる場合があります)

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お客様の声

  • 一番助かったのは会計処理のサポート業務。高齢化マンションでも、専門家の活用でメリハリある安定した管理組合運営が可能になりました。千葉県内マンションB 理事長 菊地様

    以前は自主的にみんなでマンション管理をやってきましたが、高齢化が進み、一部の献身的な組合員のお陰で、どうにかマンションの管理が実施されている状況でした。また、自主管理で会計や滞納督促などもやってきましたが、パソコンの使い方も含めて、理事の負担が大きくなっていました。
    過去に出来た管理規約の改正も出来なくなり、法改正などマンションを取り巻く環境の大きな変化などもあって、専門的知識に乏しい組合員だけで自主管理をすることに関して不安と限界を感じていました。

    重松さんには、2年間に渡り管理規約改正に協力してもらい、その後は顧問契約をして、管理組合は理事会主導で多くの改革を実施してきました。具体的には「管理窓口業務の見直し」「管理コストの削減」「法的措置の実施による長期滞納問題の解決」「こまめな広報活動の実施」「自治会との連携強化」などさまざまです。
    一番大きかったのは、担当理事が企業会計ソフトを使って処理していた会計処理に関し、重松さんが管理組合専用会計ソフトを導入して会計処理のサポートをやってくれるようになったことです。このことで、毎月の理事会には前月の月次決算報告書が提出され、管理費等の滞納者の管理も素早くできるようになりました。

    築30年以上経ち、高齢化が進みました。他の団地では、多少の経験や知識を持った事務局長等を雇用して、それなりに対応していると聞いていますが、私達の団地では、比較的誰でも出来る受付や居住者対応が主体の窓口業務と、専門知識やスキルを必要とする業務をはっきり分け、後者の業務においては管理組合活動のサポートをする専門家を起用することにより、メリハリもあり安定した管理組合運営が可能となり、また費用対効果の面でも合理的だと考えています。お客様インタビュー全文を見る

  • 多額の滞納は全額回収!年400万のコスト削減、規約改正、長期修繕計画等々次々に解決。現在は管理者としてサポートをお願いしています。千葉県内マンションC 理事長 D様

    理事長就任後、200万円を超える多額の管理費等の滞納問題に気づき、また、管理コストの高さも気になっていましたが、理事会が形骸化していて、理事会を開催しても出席してくれる理事が少なく、自分ひとり、または現在の理事会メンバーだけで問題を解決するのは無理だと感じました。

    相談した重松さんからの「提案書」の中には、諸問題を解決しながら適切なマンション管理を進めるには、顧問契約が一番安上がりであることも書いてありましたが、私もその内容を読んで納得したので、他の理事を説得していきました。

    滞納問題に関しては、悪質な区分所有者に対しては裁判を実施し、行方不明となっている長期滞納者に対しては区分所有法第59条による競売申立ても行い、管理費等に関しても遅延損害金を含めて全額回収することが出来ました。
    管理コストの削減に関しては、年間で約400万円のコスト削減につながり、大規模修繕工事の資金に回すことが出来ました。その後も管理規約の改正、建物診断、長期修繕計画の作成、鉄部塗装工事、防犯カメラの設置など、全ての面において顧問として随時管理組合をサポートしてくれました。 現在では(区分所有法に定める)当管理組合の「管理者」に就任してもらい、引き続きサポートをお願いしています。

    私達のマンションは、築3年目の新しい内に問題点に気が付き、無事解決することが出来ましたが、重松さんにお願いすることなくあのまま管理会社任せでやっていたらこの先一体どうなっていたか、考えただけでもぞっとします。年間400万円のコスト削減は10年後には4000万円にもなります。これを大規模修繕工事の資金に回せるのは本当に大きいと改めて感じています。お客様インタビュー全文を見る

  • 予想通り年1200万の大幅コストダウンを実現。その後もペット問題等山ほどあるやるべきことを着々と進め、理事会主導で適正な管理を行えています。神奈川県内マンションA 監事 E様

    分譲時から現在の管理会社に管理を委託していましたが、マスコミ等の情報で管理費が高いと感じていました。しかし、当然のことながら、管理会社は管理費削減に関して動きが鈍く、他の理事も積極的ではありませんでした。
    私は「管理業務主任者」資格を保有しているので知識はありましたが、自分ひとりで管理会社とやり合っていても埒があかないし、他にもやるべきことが山ほどあると感じていましたので、専門のマンション管理士を起用して解決しようと思いました。当初、重松さんは千葉在住と言うこともあり、近くのマンション管理士を紹介してくれると言ってくれましたが、無理を言ってお願いしました。

    マンション管理は区分所有者が主体となって実施すべきなのは分かっています。しかし、そのために必要な専門的な知識や時間は一般的な理事にはありません。何千万円も出して購入した大切な財産ですから、自分がやるのと変わらないような人には任せられませんが、優秀なマンション管理士であれば、それなりの報酬を払っても十分お釣りが来ます。

    予想通り大幅なコストダウンが実現出来(年間1200万円)、報酬はとてもリーズナブルだと思っています。その後も、管理規約の改正、滞納区分所有者の裁判、ペット問題の解決、そして大規模修繕工事の準備と、山ほどあるやるべきことを着々と進め、管理組合主導で適正に管理を行えています。 お客様インタビュー全文を見る

  • 国交省ガイドライン準拠の納得の長期修繕計画が完成!継続性&更なる自主性を手に入れ、より深く管理に携われるようになりました。千葉県内マンションJ 元理事古海様・現理事長成瀬様

    十数年前に作成した長期修繕計画書はあったのですが、前回の大規模修繕工事以降は計画のほとんどが実施されず、修繕積立金を含めて計画の見直しが一切なく放置状態でした。修繕委員会も解散していて専門的に検討する体制もなく、築30年を超える当団地にこれから必要となってくるであろう給排水管の取替や3回目の大規模修繕工事について、具体的な実施時期や工事費用等の記載もない状態に不安覚えましたし、現在の修繕積立金で賄うことが出来るのかとか、一時金が必要になるのかなどが心配されていました。

    重松事務所には、理事会はもちろん、長期修繕計画全面見直しのワーキングチームにも参加していただきました。成果物が管理組合との契約内容に沿っているか、国交省のガイドラインに準じているか、管理組合の意向が反映されているかなども確認していただきました。工事の実施時期、工事金額等の詳細とその根拠となるバックデータもきちんと整備されていて、わかりやすく納得のいく内容でした。細かいチェックに「そこまでやるものなのか」と感心しましたが、これなら組合員に対しても、より説明がしやすいですしね。

    修繕積立金に関しては、当時月額9,000円だった修繕積立金を3割から7割も値上げする、組合員にとってはかなりの負担増になる形になりましたが、重松さん達のアドバイスとサポートの下スムーズに運び、最後の総会では圧倒的な賛成多数で可決され、大袈裟かもしれませんが、この団地の将来がパーッと明るく開けた感じがしました。

    マンション管理のプロとご一緒することで「継続性」などを手に入れた私達は、同時に、マンション管理への理解を深め、今まで以上の「自主性」を持ち、より深くマンション管理に携われるようになりました。給排水管の全面更新という当団地が初めて取り組む一大事業にも、全面的なご支援のお陰で無事完了し、引き続き3回目の大規模修繕工事の準備に入っているところです。お客様インタビュー全文を見る

  • 企業の顧問弁護士同様、優れたコンサルは「用心棒」のように心強い存在。当タワマンの特殊な管理運営も、会社経営のように効率的に実現できます。千葉県内マンション理事長 K様

    当マンションは、住居と施設が混在する複合用途型タワーマンションであり、3つの管理組合と6つの管理委託契約を持つ非常に複雑な管理形態のため、重複や漏れによる管理責任の曖昧さ、委託業務費の割高さなどを感じていました。ところが、管理組合は管理会社に完全にコントロールされ、議論もままならない状態でした。3年をかけてようやく委員会の立ち上げまでこぎつけたものの、その道の素人集団だけではやはり力不足で、それなら外部の専門家(コンサルタント)を起用して速やかに実行する方が、費用対効果の面からも合理的で得策であるとの結論に達しました。時間がかかればかかるほど、(無駄なコストが)積み重なっていくだけですから。

    期待通り、当マンション特有の複雑な管理形態に伴う契約体系が改善され、また、管理の質を下げるどころか、年間3600万円もの大幅なコストダウンと仕様のグレードアップの両立を実現しました。ちなみに、削減出来た3600万円のうちの500万円は、実は重松事務所の起用が決定した時点で管理会社から自発的に減額する申し出を受けたもので、重松事務所を起用するというだけで勝手にそれだけの効果が出たのには驚きました。組合運営に極めて協力的な所長が就任したことも、(一連の活動と重松事務所起用による)成果の一つと言えると思います。以前よりも風通しが良くなったと感じますね。

    引き続き長期修繕計画と修繕積立金の改定等にも着手しましたが、マンション管理組合側に、過去の改革の経緯と契約内容に詳しい顧問コンサルタントがいると、管理会社も緊張感をもって業務に臨むので、いい加減な提案や見積もりの提示は出来ない。顧問コンサルタントは、言葉は悪いが言い換えれば「管理組合の用心棒」のようなもの。企業の顧問弁護士同様、心強い存在です。
    当マンションは、1つのマンションに管理組合が3つ存在する複雑な権利形態なので日常の管理もとても難しいが、重松事務所がいてくれるので安心して理事会の運営が出来ていると思う。実力だけでなく顧客に対する総合的姿勢が整っている重松事務所には、会社経営のような効率的運営や管理会社の牽制維持等のため、今後もお付き合い頂きたいと願っています。お客様インタビュー全文を見る

  • 質を落とさず約24%の管理費削減と値上げ抑制に成功。本当にありがたい(笑)皆本業や家族で忙しいので、もっと関わってもらうことも検討中。神奈川県内マンションB 理事長 岡田様

    竣工以来、分譲会社系の管理会社に管理を全面的に依頼していたのですが、委託業務費等が高いのではないかと感じてました。理事会では毎年のように委託業務費の値下げを管理会社に要求していたのですが、納得のいく回答が得られないままダラダラと更新を繰り返してきたのが実状でした。その他にも、提案してくる日常小修繕の内容、必要性、価格に関する説明が不十分だったり、小さなトラブルに対する対処方法にも不満があり、このままの状態が続くといずれは理事の負担の増大、大規模修繕工事の際の資金不足などが懸念される結果となりそうだったので、早めの改善が必要と感じてました。

    重松事務所サポートのもと、現在の管理仕様を落とすことなく年間約300万円(従来金額の約24%)の管理費削減を達成し、浮いたコストは全額修繕積立金に回すことになりました。実は、購入当時の長期修繕計画では、10年間で2回の値上げをすることになっていたのですが、値上げ時期も値上げ幅も抑えられる見込みです。これは本当にありがたい(笑)。費用の方も、管理削減専門コンサルタントだったら、最低でも削減額の50%、150万円ほど支払うことになったと思いますので、とても安く済んだと思います。

    その後は、長期修繕計画の見直し、滞納者に対する対応、電気代削減や日常小修繕に対するアドバイスなど、引き続き管理組合のサポートをしてもらっています。私たちのマンションは、比較的若いマンションで居住者も高齢化しているわけではありませんが、逆にいうと日常は自分たちの本業や家族のことでとても忙しい毎日なので、今後も適切な管理組合運営を継続していけるようにサポートしてもらいたいと思います。これから、もっと積極的に管理組合運営に関わってもらうことも検討中です。 お客様インタビュー全文を見る

  • 管理会社と違い、気軽に相談できるしとにかく早い!女性中心でも、自分たちの考えを反映した管理・運営がスピーディーに!東京都内マンションD 新旧理事長松本様、照屋様、酒谷様

    小規模マンションな上に外部の区分所有者が多いこともあり、一部の区分所有者の負担のもとに今まで何とか頑張って管理をやってきましたが、困ったことに管理費などの長期滞納者が複数いたりして、この後控えている大規模修繕工事のことも考えると、自分たちだけでやるのは何だかとても不安になったと言いますか、このままではまずいのでは、と思うようになりました。

    そんな中、たまたま前期の理事長さんがマンション管理に関するテレビ番組をご覧になって関心を持たれ、番組に出演していたコンサルタントに電話をして相談したところ、重松さんを紹介されました。 もちろん管理会社にも相談していましたが、契約にない業務はやってくれませんし、管理コストのこととか、やっぱり相談しにくいですし(笑)だから、重松さんのようなマンション管理士さんの方が気軽に相談できるし、とにかく行動が早いので助かってます。私たち管理組合の頼もしい味方ですから(笑)

    重松さん曰く、私たちのマンションの規模では考えられない金額の滞納があったのですが・・・裁判や強制執行などの法的措置をサポートしていただき、お陰様で今は未収金もゼロになりました。あとは、管理規約の改正、修繕積立金の改定、長期修繕計画の整備、エレベーターの更新・・・など(笑)、私たちが相談したことだけでなく、私たちのマンションに必要だと思うことを重松さんからもたくさん提案していただき、「やった方が良いならやらなきゃ損!」と(笑)、そのほとんどを実施しました。

    排水管の臭い(笑)から滞納問題まで、早く解決したかった問題は一通り解決したのですが、今の良い状態を維持したかったことと、2回目の大規模修繕工事を控えていることもあり、重松さんにはその後も助けていただいています。それまでは、「時間がない、緊急性が高い」と管理会社から言われると、私たちはもうそれに従うしかなく、結構ストレスがたまることが多かったのですが(笑)、管理組合に重松さんのような方がいると、自分たちの考えが反映された管理と運営ができるのでよかったと思います。 お客様インタビュー全文を見る

  • マンション管理士不要論もありましたが、長年の課題「役員回避者による協力金負担」規約化も含め、短期で問題が解決。今後も必要となりました。千葉県内マンションE 理事長 H様

    長年自主管理運営をしてきた管理組合ですが、30年以上経過して高齢者の方々も多くなりつつあり、賃貸物件なども徐々に増えてくるなど状況が変化してまいりました。このような状況で管理組合としては、今後の大規模修繕計画のための資金計画の見直し、その検討のための役員の人材確保や専門的情報確保のための体制づくりが緊急課題であるということになりました。

    そこで、自主管理を止め、管理会社に管理を委託する案とマンション管理士を顧問として起用し自主管理を継続する案を比較検討した結果、自主管理の良さを残しながら、役員の負担軽減を考慮して、マンション管理士との顧問契約を選択しました。

    契約後、まずは、自主管理支援として理事会の年間事業計画の提案、その実行のための理事会議案の提案、理事会議事録の作成、理事会業務の進捗に応じた計画の見直しなど多岐に渡り支援していただきました。特に、顧問契約1年目に、当管理組合で長年検討しながら実現できなかった、役員のなり手確保のための「輪番制での役員回避者による管理組合協力金負担」、外部区分所有者への「通信費などの特別な費用負担」など特別決議により規約化できたことは、非常に助かりました。

    初めは、自主管理でやってきた役員経験者から、マンション管理士による顧問契約は不要という声もありました。しかし、この1年間マンション管理士と顧問契約をお願いして、管理組合の事業実施や議案検討に際するアドバイスや資料提供などにより役員の負担が大きく軽減したこと、さらに今後も大規模修繕計画の実施など専門的で重大な管理組合業務を抱え、専門家の支援が必要になることから、これからもマンション管理士との顧問契約は必要ということになりました。自主管理を維持しつつ、他方で誰もが大きな負担がなく役員になりつつ、質の高い管理組合運営を継続する上で、マンション管理士との顧問契約は非常に効果的だと思います。 お客様インタビュー全文を見る

  • 理事長は思った以上に大変でしたが、管理会社も「公平な立場でアドバイスを頂けるなら自分たちにもありがたい」と、共に感謝しています。千葉県内マンションH 理事長 大野様

    顧問契約をして2年目になりますが、私たちの前期の理事会と修繕委員会が協議して起用しました。大規模修繕工事の実施を控えていたことや、複数の管理費滞納があったので、専門家の力を活用して早く対応しようと考え、通常総会を待たずに臨時総会を開催して承認してもらいました。私に引き継がれたのは、その数か月後の通常総会の後です。

    理事長になって初めて分かったのですが、理事会では、数多くの契約を業者と締結しなければなりませんし、住民からの要望や苦情にも対応していかなければなりません。思った以上に大変で(苦笑)、業者とのやりとりや判断にはある程度の専門知識が必要ですし、人間関係にも気を遣わないといけないので、専門知識があって、しがらみがない適切な助言をしてくださる相談相手がいつも身近にいることは大変心強く感じました。
    また、重松さんには修繕委員会のサポートもしていただいていますが、理事長という立場上「何もわかりません」「修繕委員会に丸投げ」というわけにもいきませんので、開催していただいた合同勉強会を通じて、理事会として何をどう検討すれば良いかがわかったので助かりました。知っているのと知らないのとでは大きく違ったと思います。

    誰も理事長になりたがらないので仕方なく抽選をした結果、私が理事長になってしまいましたが、大規模修繕工事も控えていましたし、正直言ってこの先どうなる事かと思いました。しかし、重松さんがいてくれたおかげで、プライベートの時間に大きな影響を及ぼすことなく、私でもなんとか理事長職をこなせたと思います。理事長になる前に、顧問契約をしておいてくださった前期理事会と修繕委員会には大変感謝しています。
    ちなみに、重松さんは「管理会社は管理組合にとって大事なパートナー」だとおっしゃっていますが、管理会社の方も、「公平な立場でアドバイスを頂けるマンション管理士さんなら自分たちにとってもありがたい」とおっしゃっていました。 お客様インタビュー全文を見る

  • 合意形成が困難な巨大団地では、何よりも客観的意見や公平な判断を頂けることが重要です。価値観の違いや人間関係等に左右されずに済みます。千葉県内マンションG 理事長 市川様

    私たちの団地は約780戸ある巨大団地ですが、会計の一部と窓口業務を管理会社に委託している以外は自分たちで実施している、いわゆる「自主管理」に近い形式をとっています。担当理事の大きな負担のもとに管理組合運営が行われていますが、竣工から20年以上経過し高齢化が進み、結構前から、自分たちだけで行うには無理があるのではないかという意見が出ていたようです。
    そんな中、当時の総務会計担当理事が、重松さんを起用して効率よく管理運営が出来ているマンションの例を聞いたことがきっかけです。

    重松さんには、理事会や企画会議への出席をお願いし、個別にアドバイスを頂くことで、より効率的な会議にすることが出来ていると思います。
    私は2年目に理事長に就任したのですが、理事長になって一番やりたかったことは、従来の自主管理の良さである「安い管理コスト」と「管理組合の自主性」を尊重しながら「理事の負担を減らしていこう」ということでした。
    そのために、まず、管理組合の会計管理の方法と、管理会社の会計システム双方の調整等をお願いしました。お陰で、従来に比べて負担が減り、これまで会計を敬遠していた人でも担当しやすくなったと思います。また、従来は修繕工事といえば、まず修繕委員会を立ち上げることから始めていましたが、今後は、重松さんの支援を受けて、修繕担当理事でこなすことも考えています。

    団地内には各方面の専門家や優秀な方もたくさんおられるのですが、ずっと同じ方々にやっていただくのは負担も大きいですし、その方々に気を遣って公正な議論や判断が出来なくなったりしては本末転倒です。
    外部の専門家なら、輪番制でも適正なマンション管理の維持、負担の軽減、その時々の理事会の自主性を実現できます。そして何よりも、他のマンションの事例などを交えながら客観的な意見や公平な判断をして頂けるという点が、世帯数の多い団地では重要な点だと思っています。合意を得るのに、単なる価値観の違いや人間関係などに左右されずに済みますから。

    高齢化が進み、昔と同じことが出来なくなっている中、必要に応じて外部の専門家を上手に活用した方が、合意形成もしやすく、費用対効果の点も考えて得策であると思います。それを実証するためにも、重松さんには引き続きしっかりとお手伝い頂きたいと思います(笑)お客様インタビュー全文を見る

  • 私達の立場で考えてくれる信頼できる相談相手が欲しかったのです。大手ですが管理会社任せにはせず、引き続き多くの改革に取り組んでいます。東京都内マンションE 理事長 大橋様

    このマンションは管理会社がすべてを仕切っていて、管理会社のいいように運営されている状態でした。会計処理は不明朗で修繕積立金会計がないどんぶり勘定。長期修繕計画書はなく給排水管の改修工事も適正に行われていないため、頻繁に漏水事故が発生。何とかそれを打開するために改革派中心の理事会を作った直後、一方的な契約解除通告をされ、途方に暮れてしまいました…。

    新しい管理会社を3ヶ月以内に選ばなければならないので、スケジュール的には大変でしたが、重松先生のサポートのお陰で間が空くことなく無事新しい管理会社を決めることができて、とにかくホッとしました。

    新しい管理会社への引継ぎ後は、「管理規約の改正」「給排水管の改修計画」「長期修繕計画の策定」「修繕積立金と管理費の検討」など、私たちがやらなければならないことがまだまだいっぱいあることが分かり、ひとつひとつ解決(対応)していくことをお願いして取り組んでいます。管理規約の大改正から始めましたが、勉強会スタイルのお陰で、楽しみながら管理規約への理解を深めました。総会で無事に承認されたときはホッとしましたし、新しくなると気分がいいものですね。

    新しい管理会社は大手でしたので、「管理会社に相談しながらやっていけばいいのではないか」と仰る方もいましたが、根本的に私たちとは性質が違うこと言うまでもなく、適正な管理を行うには、管理会社任せではいけないのです。
    また、今まで管理会社にさんざんな目にあわされてきましたので、私たちの立場でいつでも考えてくれる信頼できる相談相手が欲しかったのです。そして、それは例え大手の管理会社であっても難しいことなのです。 お客様インタビュー全文を見る

  • 長年放置されていた小規模マンション特有の問題が大幅に改善。そして、全員が納得出来るような全員参加型の理事会運営が出来るようになりました。東京都内マンションA 理事 篭島様

    当マンションは、小規模マンションゆえに理事のなり手が極めて少ないという問題が存在していました。また、多数の組合員が事務所等として使用しているため、生活の本拠としている組合員とそうでない組合員との価値観の衝突という、潜在的かつ根源的な問題が存在していました。さらに、「管理会社の業務懈怠」「漏水事故による修繕の必要性や調査」「管理費・修繕積立金などの見直し」なども挙がっていました。

    顧問契約後は、今後考えうる問題点などの指摘があり、また管理会社についても監事の立場で組合の対応の妥当性などをアドバイスしていただきました。次に、小規模マンションゆえに大きくなる理事一人一人の負担を軽減させるために、様々な理事会業務の簡素化を提案してくれました。
    さらに、小規模マンションの特性を活かすべきとのことで、一人でも多くの組合員の意見が反映されるように適宜アンケートを実施してもらったり、理事会の場に組合員の参加を認めて適宜議長裁量で意見を述べてもらうなど、組合員全てのことを考えた提案をしていただきました。結果、これまで「声の大きい理事」の意見が通りやすかったり、「自分の職業的専門分野に関わる問題」だけは発言する組合員や「自分の利害だけで既得権を主張する」組合員が存在するなど、なかなかうまく正常な運営がなされていなかった感があったのですが、そのような組合員・理事などを含めて最終的には納得して全体的な運営がこなせるようになったと思います。

    何かする度に次々と問題が発見されるような状態でしたが、長年放置されていた潜在的かつ根源的な小規模マンションならではの問題は大幅に改善され、組合員・理事などを含めた全員が納得出来るような全員参加型の理事会運営が出来るようになりました。今後は、30年を超える今後のこのマンションの修繕等のあり方などに対しても、監事としてお付き合いいただければと考えています。お客様インタビュー全文を見る

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ご契約までの流れ

  1. まずは、当ホームページのお問い合わせフォームなどからご相談ください。
  2. メール、もしくは、必要に応じて実際にお会いしてお話をいたします(事務所に来て頂くか、こちらがみなさまのマンション等まで訪問するか、どちらかになります)
  3. 問題解決のための方策を話し合い、必要であれば「提案書」及び見積書を提出させていただきます。なお、ここまでは原則として無料です。
  4. みなさまの理事会でマンション管理士の採用について検討・審議していただきます。
  5. 理事会内での審議がまとまりましたら、業務および契約内容の最終確認をさせていただきます。
  6. 合意が得られた後、契約書を交わし、正式にご契約となります。

以上がお問い合わせからご契約までの簡単な流れですが、今年度の管理組合の予算状況及び管理規約等の関係でご契約に関しては総会決議が必要となる場合もありますので詳細はご相談ください。

※残りの年度内において、その費用を支出する項目(予備費、雑費、理事会運営費等)があれば理事会で決議して年度内の暫定契約を行います
※費用支出の根拠となる予算が確保されていない場合は、臨時総会の開催又は、来年度の総会で顧問契約と予算について総会決議を受けます

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料金

 目安となる報酬額は下記のようになります。

顧問業務:50,000円〜/月(消費税別)(単棟タイプの場合)

 実際の報酬額につきましては、受託内容を別途お打合せの上、お見積もりを提出させていただき、承認を得て決定させていただいております。

 なお、顧問契約業務は、マンションの規模や状態、ご依頼内容等によってサービス内容が大きく変わるため、幾つかの事例を基に、目安となる報酬額を挙げさせていただきます。ご参考になれば幸いです。

1)月額報酬50,000円のケース

民間分譲 単棟型マンション 約150世帯 管理会社に委託管理。

  1. 管理会社変更(リプレイス)を依頼され、約6ヶ月かけて実施(別料金)
    • 管理会社の変更業務
    • 変更後の管理会社の業務内容チェック
    • 引継決算の監査業務
    • 引継時点での設備等の点検立会い等
  2. その後、常設顧問として役員からの個別の相談に対応(電話、メールのほか必要に応じて現地での打ち合わせ)
    • 月末には、「月次業務概要報告書」提出
  3. 理事会、総会出席
    • 役員の業務内容に対する助言等
    • 議事録作成の参考としての「理事会出席メモ」の提出
  4. 管理会社の月次報告書の精査
    • 変更した管理会社の業務内容チェック及び報告
    • 予算執行状況の確認
    • 支出の妥当性の確認
    • 管理費等の収納状況の確認

2)月額報酬85,000円のケース

民間分譲 単棟型マンション 約100世帯 管理会社に委託管理。

  1. 顧問として、役員からの個別の相談に対応(電話、メールのほか必要に応じて現地での打ち合わせ)
    • 月末には「月次業務概要報告書」を提出
  2. 理事会、総会への出席
    • 役員の業務内容に対する助言等
    • 議事録作成の参考としての「理事会出席メモ」の提出
  3. 管理会社の月次報告書の精査
    • 予算執行状況の確認
    • 支出の妥当性の確認
    • 管理費等の収納状況の確認
    • 各種設備の点検状況確認
  4. 区分所有法第25条に規定する「管理者」の業務
    • 総会決議による「管理者」
    • ただし、業務範囲は滞納区分所有者に対する、督促、法的措置、強制執行に限定
    • 管理規約を一部変更、「理事会決議を経て管理者は管理組合を代表して裁判等の法的措置を取ることができる。」
    • 滞納区分所有者への法的措置を管理者として実施。

3)月額報酬125,000円のケース

旧公団系団地 11棟 約500世帯 自主管理 千葉市内。

  1. 顧問として、役員からの個別の相談に対応(電話、メールのほか必要に応じて現地での打ち合わせ)
    • 月末には「月次業務概要報告書」を提出
  2. 月1回の理事会への出席
    • 役員の業務内容に対する助言等
    • 議事録作成の参考として「理事会出席メモ」の作成
  3. 月1回の「団地再生専門委員会」出席
    • 会議へ出席して、専門委員への助言
    • 議事録作成
  4. 月次会計処理業務
    • 組合員の入金チェック
    • 月次会計報告書の作成
    • 未納者に対する督促状の作成
  5. 滞納者に対する法的措置のサポート
    • 理事長が実施する裁判や強制執行のサポート
    • ただし、弁護士法その他の法律で禁止されているものを除く

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 なお、ご記入いただいた電話番号に営業電話をかけたり訪問営業することは一切ありませんので、どうぞご安心ください。

必須 となっているものは必ずご記入ください。

記入例:マンション重松
記入例:重松 秀士
記入例:しげまつ ひでお
記入例:理事長
記入例:260-0022
ご住所1
必須



記入例:千葉市中央区神明町13-2 マンションS104
記入例:043-242-0192
記入例:hide@office-shigematsu.com

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