管理費削減(管理コスト削減)コンサルティング・支援

 マンションの管理費削減(管理会社への業務委託費などを含めた管理コストの削減)は、もっとも多い依頼の一つです。
 「目先の無駄な支出を減らしたい」というような、負担(各戸が支払う管理費、管理費滞納)を軽減する目的のほか、管理費削減によって浮いた資金を、長期修繕計画(修繕積立金)などを含めた長期的視点での資金計画に繋げる側面もあり、近年は特に、それを前提としたご依頼が増えています。

 当事務所では、現状の内訳を見ながら各管理コストの適性度を分析することから始まり、各業者との交渉や新たな業者の公募・選定、場合によっては長期修繕計画も含めた資金計画の見直しまでサポートいたします。管理費削減と管理会社変更を併用されるケースも多くあります。

こんな管理組合の方々にご活用いただいています

 昨今、マンション管理に関する問題がメディアで取り上げられるようになり、これまで何の疑問を持たずに払い続けてきたマンション管理費や修繕費が適正なのかどうか、疑問を持ち始めた管理組合が増えています。そして、独自で調査したり管理会社と交渉したりするものの、専門知識や交渉力不足から、交渉に難航している、そんな管理組合の方々からの管理費削減依頼が多いです。

 具体的には、

  • 現在の管理費が相場や平均と比べて高いと思うので、チェックして適正な管理費にして欲しい
  • 分譲時からの何十年も管理会社の管理費が同じだが、管理費削減が可能かどうかチェックして適正な管理費にして欲しい
  • 管理費が高いとは思うが専門知識がないので、専門家の立場から適正かどうかをまず見て欲しい
  • 管理費が高いのはわかっているが、専門知識不足で交渉がうまくいかないので助けて欲しい
  • 管理組合の理事では腰を据えて交渉が出来ないので、代わりに交渉をして欲しい※1
  • 単に同業他社と金額面で比較するのではなく、専門家の立場から内容と価格が適正かどうかを調べて欲しい
  • 安くするだけでは不安なので、その金額で適正な管理ができるのかを踏まえて交渉や業者選定のサポートをして欲しい
  • 修繕積立金が不安なので、管理費を抑えてその分を修繕費に回したい
  • 削減できた費用の有効な活用方法を教えて欲しい

のようなご意向に沿って、管理費削減のアドバイスやサポートをさせていただいています。

※1:弁護士法第72条に抵触いたしますので、代理交渉は出来ません。ご意向をふまえて代わりに業者と打合せを行い、新たな交渉事項が出来た場合は持ち帰り、専門家としてアドバイスさせていただきながら、ご意向を伺ってまた打ち合わせに臨む、という形になります

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メリット

 管理費削減コンサルティング・支援をご活用いただく主なメリットは以下のようになります。

財務体質の改善

 適正な管理コストを実現することにより、無駄な経費を省き、管理費会計の余剰金を修繕積立金会計に振替え、修繕積立金を潤沢にすることができます。

理事の負担の軽減

 管理コストの削減は、関連する法律を遵守したうえで、管理組合が要求する管理レベルを確保しながらで実施しなければなりません。その作業を専門的知識に乏しい理事会だけで実施するのはなかなか難しく、管理コストは安くなったけれどサービスの質は落ちてしまった、等の実例が多くあります。

 また、管理コストの削減においては、設備面、つまりハード全般の知識を要求されることが多々ありますが、当事務所には、長年建築関連会社に勤めていた所長の重松や一級建築士のスタッフに加え、建築関連の専門家ネットワークがありますので、より適切に適性度を見極めることが可能です。
 複数の管理会社を比較検討する場合は、管理会社から提出された見積書を比較しやすい一覧表にまとめ、理事会で検討していただきます。また、一定の時期になったら組合員へ対する広報やアンケート、場合によっては説明会の開催等が必要となりますが、当事務所では、組合員の合意を得やすいように理事会のサポートをいたします。

 当事務所では、ただ、価格を下げるのではなく、管理組合のみなさまのご意向に沿った仕様を確保したままで管理コストを適正に削減するサポートを行います。

管理業務仕様書作成のために作成した資料やアンケートの一部。大規模なマンション、設備が多いマンションほど専門知識や手間を要しますが、このような一見地味な作業も大切な仕事です。

継続性の担保※1

 管理会社を変更することになる場合、新しい管理会社が空白期間を作ることなく管理組合の期待通りの業務を実施しなければ意味がありません。また管理費等の収納についても軌道に乗るには半年くらいかかります。当事務所は、管理会社変更後も新しい管理会社の業務内容をチェックし、お客様の期待通りの業務を実施するようにサポートいたします。

※1:管理会社変更を伴い場合のみ。管理会社変更コンサルティング・支援もご覧ください


管理に必要な書類の引継ぎ作業(上)と、緊急対応の転送装置の入れ替え作業の様子(下)

管理会社変更は、選定が終わってハイ終了、ではありません。書類や預金通帳、警備などなど、引き継ぎ事項が山ほどあるのです。

総会決議から、旧管理会社契約終了までの間にかなり時間をかけて確認作業を行いますが、それでも、預金通帳などの引継ぎにはもう少し時間がかかります。事前に確認し、こうした内容をチェックするのも、我々の大切な仕事です。

修繕積立金の効率的運用

 管理コストの削減により、修繕積立金会計の財務内容が改善してきます。

 当事務所では、ファイナンシャルプランナーの資格を持った所長の重松をはじめ、財務に詳しい専門家ネットワークがありますので、修繕積立金の適正な運用等に関してもサポートすることが可能です。

豊富な実績と安心のサポート体制

 当事務所は業界トップクラスの業務実績がありますが、管理費削減は、最も多い業務の一つであり、様々な規模や管理形態のマンションの豊富な実績があります。前述の通り、長年建築関連会社に勤務し、ファイナンシャルプランナーの資格を持った所長の重松をはじめ、一級建築士をはじめとする建築関連の専門家ネットワーク、財務に詳しい専門家ネットワークがありますので、安心しておせください。

 冒頭でも書かせていただきましたが、当事務所では、「とにかく安く」を基準で行うことはお勧めしておりません。問題にすべきは管理費の金額ではなく、サービスの内容と支払っている金額が見合っているか(適正か)の判断が最初だと考えているからです。

 また、管理費は修繕積立金等とも絡んでくる部分であり、削減イコール月々の負担が減る、という訳にはいかない(お勧めできない)場合もあります。この機会に、大規模修繕等も含めた、長期的視野での資金計画を合わせて考えていただくのがよいと思っております。

重松マンション管理士事務所の特長

業界トップクラスの業務実績・規模・歴史

私たちは、マンション管理士の黎明期から積み重ねてきた、業界トップクラスの業務実績と豊富な経験・ノウハウを持つ、日本最大級のマンション管理士事務所です。
だから、様々な問題に対して、より迅速かつ的確に対応することが可能です。

個々の専門性+組織力+専門家ネットワーク力

私たちは、様々なバックグランウンドと得意分野を持つ複数のマンション管理士資格保有者を抱え、マンションの法律問題や区分所有法に詳しい弁護士を含む専門家ネットワークを保有しています。

個々の能力に、組織・ネットワークがプラスされた支援体制。
だから、様々な問題に対して、より迅速かつ的確に対応することが可能です。

安心の倫理規定・事務所設備・サポート体制

私たちは、業界に先駆けて倫理規定を、そして業界初のNoリベート宣言を公開し、また、機能性と利便性を兼ね備えた事務所設備とサポート体制を整えています。さらに、専業のマンション管理士事務所として初めてプライバシーマークを付与されました。
だから、様々な業務を、より迅速かつ適切に行うことが可能です。

業界初!ノーリベート宣言

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サービス内容

 管理費削減コンサルティング・支援の基本的な内容は下記の通りです。

  1. 必要な資料(決算報告書、管理委託契約書を含む各種契約書、長期修繕計画書、管理規約等)を拝見して、内容を分析
    • 管理の仕様や契約会社、価格レベルの確認をします。
  2. マンションを訪問して、理事会からのヒアリングによる現状把握
    • 更に詳細な内容や理事会が希望している管理水準、建物や設備の状況を確認します。
  3. 価格レベルや管理レベルの提案
    • そのマンションの実状や区分所有者の希望に合った管理の仕様等を提案し、現状との比較一覧表を作成します。
    • 理事会了解の元、必要に応じて関係する業者から見積書を採取します。
  4. 仕様の変更や業者の変更に関して、理事会との話し合い
    • 仕様変更や業者変更を提案した場合は、その根拠や妥当性を理事会と十分に話し合います。
  5. 最終仕様や業者リストの確認
    • 業者との交渉を前提に理事会と最終仕様や業者リストの確認をします。
  6. 交渉立会い
    • 理事会の最終交渉の場に立ち会います。
  7. 理事会決議、総会決議のサポート
    • 最終案を理事会で決議し、総会に諮ります。
    • 必要に応じて総会へ出席します。

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主な実績

 当事務所では、2016年10月現在、管理費削減コンサルティング・支援に関して30件以上の業務実績がありますが、その中から一部を具体的な数字を含めてご紹介させていただきます。

  1. 単棟型マンション(35世帯)の場合
    年間支出額約130万円削減(7,786,815円⇒6,407,600円)
    1世帯当たり約39,400円の削減
  2. 単棟型マンション(107世帯)の場合
    年間支出額約430万円削減(12,840,660円⇒8,451,860円)
    1世帯当たり約41,000円の削減
  3. 団地型マンション(7棟約250世帯)の場合
    年間支出額約1200万円の削減(約4200万円⇒約3000万円)
  4. 単棟型タワーマンション(約600世帯)の場合
    年間支出額約3500万円の削減
  5. 単棟型マンション(114世帯)の場合
    年間支出額約700万円の削減
  6. 他多数

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お客様の声

  • 年400万円の管理費削減は10年後には4000万円になります。これを修繕積立金に回せるのは本当に大きく、あのままだったらと思うとぞっとします。千葉県内マンションC 理事長 D様

    当時週刊誌やマスコミで盛んに報道されていたので私も関心があったのですが、自分のマンションの管理費が高いのではないかと感じていました。しかし、理事会が形骸化していて自主性のある運営ができず、全て管理会社任せの状態となっていました。自分ひとり、または現在の理事会メンバーだけで問題を解決するのは無理だと感じました。

    管理費削減に関しては、具体的な根拠を挙げながら管理会社と交渉してくれました。その中で、エレベーターや機械式駐車場の保守点検、清掃業務など、どうしても価格の折り合いがつかないものについては管理会社にお願いすることは止め、管理組合がそれぞれの業者と直接契約、もしくは、発注先を変更して直接契約をしました。その結果、年間で約400万円の管理費削減につながりました。そして、従来駐車場収入の50%を管理費会計に回していたのですが、100%修繕積立金会計に振替えることが可能となりました。

    重松さんにお願いすることなくあのまま管理会社任せでやっていたらこの先一体どうなっていたか、考えただけでもぞっとします。年間400万円の管理費削減は10年後には4000万円にもなります。これを大規模修繕工事の資金に回せるのは本当に大きいと改めて感じています。お客様インタビュー全文を見る

  • 予想通り年1200万円もの大幅コストダウンを実現し、剰余金の振替も可能に。削減金額をふまえれば、報酬はとてもリーズナブルだと思いました。神奈川県内マンションA 監事 E様

    分譲時から現在の管理会社に管理を委託していましたが、マスコミ等の情報で管理費が高いと感じていました。しかし、当然のことながら、管理会社は管理費削減に関して動きが鈍いし、他の理事も積極的ではなく、私は管理業務主任者資格を保有しているので知識はありましたが、自分ひとりで管理会社とやり合っていても埒があかないので、遠方でしたが無理を言ってお願いしました。

    マンション管理は区分所有者が主体となって実施すべきなのは分かっています。しかし、そのために必要な専門的な知識や時間は一般的な理事にはありません。大切な財産ですから自分がやるのと変わらないような人には任せられませんが、優秀なマンション管理士であれば、それなりの報酬を払っても十分お釣りが来ます。

    予想通り大幅なコストダウンを実現し(年間1200万円)、報酬はとてもリーズナブルだと思っています。おかげで、管理費会計の剰余金は修繕積立金会計に振り替えることが可能となりましたし、今まで全額を管理費会計に回していた駐車場収入も、それ以後30%は最初から積立金会計に繰り入れることができました。 お客様インタビュー全文を見る

  • 質を落とさず約24%(年約300万)の管理費削減を実現。値上げ時期も値上げ幅も抑えられた上、費用も大幅に安く済み、依頼して正解でした。神奈川県内マンションB 理事長 岡田様

    竣工以来、分譲会社系の管理会社に管理を全面的に依頼していたのですが、委託業務費等が高いのではないかと感じてました。理事会では毎年のように委託業務費の値下げを管理会社に要求していたのですが、納得のいく回答が得られないままダラダラと更新を繰り返してきたのが実状でした。その他にも、提案してくる日常小修繕の内容、必要性、価格に関する説明が不十分だったり、小さなトラブルに対する対処方法にも不満があり、このままの状態が続くといずれは理事の負担の増大、大規模修繕工事の際の資金不足などが懸念される結果となりそうだったので、早めの改善が必要と感じてました。

    管理費削減専門コンサルタントとマンション管理士事務所をそれぞれ複数選んでヒアリングを行ったのですが、管理費削減専門コンサルタントは、確かに大幅なコストの削減になるかもしれないけど、どうも一発勝負的な感じを受けてしまい、その後のアフターケア等に一抹の不安を感じました。逆に重松マンション管理士事務所は、マンション管理全体をみながら管理費削減にも取り組むという姿勢で、もちろんアフターケアのサポートもしてくれるとのことでしたので、検討の結果、重松マンション管理士事務所との契約を決めました。

    各社からの見積り取得後に交渉を重ねた結果、現在の管理仕様を落とすことなく年間約300万円(従来金額の約24%)の管理費削減ができました。実は、購入当時の長期修繕計画では、10年間で2回の値上げをすることになっていたのですが、浮いたコストは全額修繕積立金に回すことになり、値上げ時期も値上げ幅も抑えられる見込みです。これは本当にありがたい(笑)。費用の方も、管理削減専門コンサルタントだったら、最低でも削減額の50%、150万円ほど支払うことになったと思いますので、とても安く済んだと思います。

    アフターケアも考慮して契約を決めたものの、まさか引継ぎだけで半年以上かかるとは思いもしなかったので(笑)、管理会社変更後もきちんとサポートしてくれるコンサルタントに依頼して正解でした。その後は、新たに顧問契約を交わし、長期修繕計画の見直し、滞納者に対する対応、電気代削減や日常小修繕に対するアドバイスなど、引き続き管理組合のサポートをしてもらっています。これから、もっと積極的に管理組合運営に関わってもらうことも検討中です。 お客様インタビュー全文を見る

  • 複雑な管理・契約が改善された上に、年3600万円もの大幅コストダウンと仕様のグレードアップを実現。長期修繕計画と修繕積立金改定にも着手中です。千葉県内マンション理事長 K様

    当マンションは、住居と施設が混在する複合用途型タワーマンションであり、3つの管理組合と6つの管理委託契約を持つ非常に複雑な管理形態のため、重複や漏れによる管理責任の曖昧さ、委託業務費の割高さなどを感じていました。ところが、管理組合は管理会社に完全にコントロールされ、議論もままならない状態でした。

    3年をかけてようやく委員会の立ち上げまでこぎつけたものの、その道の素人集団だけではやはり力不足で、それなら外部の専門家(コンサルタント)を起用して速やかに実行する方が、費用対効果の面からも合理的で得策であるとの結論に達しました。時間がかかればかかるほど、(無駄なコストが)積み重なっていくだけですから。

    期待通り、当マンション特有の複雑な管理形態に伴う契約体系が改善され、また、管理の質を下げるどころか、年間3600万円もの大幅なコストダウンと仕様のグレードアップの両立を実現しました。ちなみに、削減出来た3600万円のうちの500万円は、実は重松事務所の起用が決定した時点で管理会社から自発的に減額する申し出を受けたもので、重松事務所を起用するというだけで勝手にそれだけの効果が出たのには驚きました。組合運営に極めて協力的な所長が就任したことも、(一連の活動と重松事務所起用による)成果の一つと言えると思います。以前よりも風通しが良くなったと感じますね。

    引き続き顧問契約をして長期修繕計画と修繕積立金の改定等にも着手しましたが、マンション管理組合側に、過去の改革の経緯と契約内容に詳しい顧問コンサルタントがいると、管理会社も緊張感をもって業務に臨むので、いい加減な提案や見積もりの提示は出来ない。顧問コンサルタントは、言葉は悪いが言い換えれば「管理組合の用心棒」のようなもの。企業の顧問弁護士同様、心強い存在です。

    当マンションは、1つのマンションに管理組合が3つ存在する複雑な権利形態なので日常の管理もとても難しいが、重松事務所がいてくれるので安心して理事会の運営が出来ていると思う。実力だけでなく顧客に対する総合的姿勢が整っている重松事務所には、会社経営のような効率的運営や管理会社の牽制維持等のため、今後もお付き合い頂きたいと願っています。お客様インタビュー全文を見る

参考情報

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ご契約までの流れ

  1. まずは、当ホームページのお問い合わせフォームなどからご相談ください。
    メールでのご相談、お問い合わせは無料です
  2. マンションを訪問し、必要な書類(決算書、管理委託契約書等、管理規約その他)の閲覧及び実状の把握を行い、コスト削減の可否及び概略の提案をいたします。

    ご提案は有料(105,000円)になりますが、管理費削減の可能性が少ない場合はその旨ご報告し、費用はいただきません


    また、必要な書類をお送りいただき、メールでのやり取りを主体とした無料簡易診断もやっていますのでご遠慮なくご相談ください
  3. 削減の目標や管理仕様の確認等を理事会と行い、フィー方式で実施するか成功報酬方式とするかを協議し、正式にお見積書を提出します。
  4. 理事会決議
  5. ご契約

以上がお問い合わせからご契約までの簡単な流れですが、今年度の管理組合の予算状況及び管理規約等の関係で、ご契約に関しては総会決議が必要となる場合もありますので詳細はご相談ください。

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料金

 目安となる報酬額は下記のようになります。

  • 委託業務費、管理費等の見直し業務500,000円〜(消費税別)
    ※詳細は別途お見積り

 実際の報酬額につきましては、受託内容を別途お打合せの上、お見積もりを提出させていただき、承認を得て決定させていただいております。

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 なお、ご記入いただいた電話番号に営業電話をかけたり訪問営業することは一切ありませんので、どうぞご安心ください。

必須 となっているものは必ずご記入ください。

記入例:マンション重松
記入例:重松 秀士
記入例:しげまつ ひでお
記入例:理事長
記入例:260-0022
ご住所1
必須



記入例:千葉市中央区神明町13-2 マンションS104
記入例:043-242-0192
記入例:hide@office-shigematsu.com

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