管理規約の改正コンサルティング・支援

 区分所有法によれば、管理組合は必ず存在してマンションの管理をして行かなければなりませんが、「管理規約」を必ず定めなければならないという規定はありません。管理規約がなくても、問題が発生するたびに「民法」「区分所有法」「マンション管理適正化法」「マンション建替円滑化法」などの関連する法律を調べて、その都度対応すれば何とかなるからです。

 しかし、それでは問題が発生するたびに大変な思いをして法律を調べなければなりませんし、理事会のメンバーによって対応が変わってしまう可能性もあります。ですから、管理組合の業務として日常想定される事項や起こり得る問題点への対応、そのマンション特有の事情によるルール等についてあらかじめ関連する法律からピックアップして、「誰でも読めば分かる」ように整備されたものが管理規約です。管理規約は管理組合の最高自治規範であり、「管理組合の憲法」といわれる所以はそこにあります。

 この「憲法」が、現在適用される法律やマンションを取り巻く環境の変化に対応できなくなったままでは、円滑な管理組合の運営に支障をきたすことは言うまでもありません。当事務所は、管理規約改正の必要性は分かっているけれど、改正すべき内容やそのやり方などが難しすぎてなかなか改正に踏み切れない管理組合のみなさまに対し、豊富な実績を持つ専門家として本格的なサポートを行います。

こんな管理組合の方々にご活用いただいています

  • 何でも自分達でやってきたので規約改正もできると思っていましたが、人は集まらず、意見もまとまらず、このままでは無理だと思いました千葉県内マンションA 理事長 奥田様

    私たちのマンションは、従来から管理組合の自主性を重んじ、自分たちでできることは、できる限り自分たちでやりながら管理をしてきました。建物や設備については築20年以上を経過していますが、日頃から必要な修繕等を行いきちんと維持できています。しかし、長期間にわたって管理規約が改正されておらず、当初は自分たちで可能だと考えていましたが、専門委員を募集しても人が集まらず、理事会内でも意見が分かれたり、まとまらなかったりで、このままでは何時までたっても管理規約の改正はできないと思いました。(続きはページ下で

  • 過去には規約改正も自分達でやってきましたが、高齢化が進み、現在はそれもできず、管理規約は現状にあわないものになっていました千葉県内マンションB 理事長 菊地様

    最近は組合員の高齢化が進み、役員のなり手が不足し、過去には法律の改正等に応じて当時の理事が主体となって管理規約の改正なども何とか自分達でやってきましたが、現在ではそれができず、管理規約も現状にあったものとなっていませんでした。本格的な管理規約の改正作業に入るにあたり、まずは「規約改正委員会」を立ち上げるつもりで委員を募集しましたが、結局集まらず、(続きはページ下で

  • 管理規約は平成9年に改正されていましたが、現在の法律や環境には適合しておらず、早急な改正、全面改正が必要でした東京都内マンションE 理事長 大橋様

    組合員の高齢化の他、賃貸化も進み、外部に居住している組合員が約3分の2という状況。加えて、このマンションは管理会社が管理のすべてを仕切っていて、悪く言えば、管理会社のいいように運営され、理事はそれに従っている状態でした。そのような状態で、管理規約も現在の法律や環境には適合しておらず、早急な改正が必要でした(続きはページ下で

 管理規約の改正が必要だと思っている管理組合はたくさんあります。しかし、改正作業には法的な部分も含めた専門的知識が必要となり、また、公平な視点を欠かすことなくまとめあげることはなかなか難しく、「これだけはどうしても自分たちだけではうまくいかない」と、ご相談にみえる方が少なくありません。

 具体的には、

  • 管理規約が古いので改正が必要だと思っているが、何をどうすればよいのか全くわからない
  • 改正されたマンション標準管理規約に準拠させたい
  • 現在のマンションの状況に合わせた内容に修正したい
    (建物や駐車場、その他設備の構成が変わった、管理組合の運営体制を変えたい、賃貸する人が多くなった、高齢者が増えた、管理費滞納者が多くなった、ペット飼育を認めて欲しいという要望が増えた、など)
  • どうせ改正するなら、関連法規との整合性はもちろん、現在のマンションの状況、近い将来をふまえたきちんとしたものにしたい
  • 専門的な知識がないので、条文解釈やまとめ方で意見がまとまらない
  • 専門的・客観的に、条文の妥当性がわからない
  • 条文に盛り込むべき内容や記述方法がわからない
  • 管理者業務をお願いしたいので、それが出来るような管理規約にしたい

のようなご相談が多く、それらのご意向をふまえ、専門家として、現行の管理規約のチェックから素案作成、専門委員会の立ち上げサポートなど、理事や専門委員の方が負担なく円滑に改正作業を進められるようにサポートを行っています。

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メリット

 管理規約の改正コンサルティング・支援をご活用いただく主なメリットは以下のようになります。

1.マンションの実状に合わせた柔軟な(現実的な)管理の実現

 年数を重ねたマンションでは、高齢化が進んで理事のなり手がいなくなってしまった、など、理事会の運営自体が危うくなってしまうことがあります(当事務所では、管理者としてサポートさせていただいている管理組合さまが幾つかあります)。
 また、例えば「マンション内のIT化」とか「大規模修繕」など、理事会内のみで検討するには専門的で難しく、また、長期的に検討していく必要性があるようなテーマの場合、マンション内の識者を集めてテーマ毎に専門委員会を立ち上げ、管理組合の理事会と並行して検討していくようなやり方もありますが、このようなことも管理規約によっては出来ません。

 他にもペット問題や理事の代理出席の問題など、古いままの管理規約では制約があるため、柔軟なマンション管理が出来ない場合があります。改正、新設された関連法規との整合性や、マンションを取り巻く環境の変化に対応できる管理規約を整備することで、より柔軟なマンション管理が出来るようになります。
 当事務所では、しっかりとマンションの状況とご意向を把握した上で、そのために必要な専門知識を用いてよりよい方向にまとめあげていくサポートをさせていただきます。

2.リスク・トラブルの軽減

 分譲時の管理規約をそのまま使用しているところの中には、管理組合にとって望ましくない内容が含まれていることがあります。例えば、「管理会社が管理者となる」とか「管理費などの管理を管理会社が代行する」などのような内容です。また、専有部分と共用部分の区別や敷地及び共用部分の持分が不明確な管理規約も多数存在しています。
 これらはあくまで一例ですが、前者は管理会社の都合の良い方向に導かれてしまったり、修繕積立金が使い込まれてしまうというケースが存在します。後者は、例えば建物の何かしらに問題が発生した場合に、責任の所在や修繕の負担が問題になります。将来的に建て替えが必要になった際にも影響が出ることは間違いありません。

 また、管理費等の滞納を始めとした義務違反者に対する法的措置を実施する場合でも、管理規約が不備であったために理事会決議で実施することが出来ず、そのためだけにわざわざ総会を開催しなければならなかった事例もありますが、管理規約の不備により、トラブル時に対応が出来ない場合もあるのです。

 その時の状況に応じて内容を見直し、早めに改正しておくことで、こうしたリスクやトラブルを未然に防ぐことに繋がります。
 当事務所では、そうした部分においても、情報網や専門知識を用いて随時適切なアドバイスをさせていただき、よりよい方向にまとめあげていくサポートをさせていただきます。

3.負担の軽減、公平性の担保


管理規約の改正と管理組合の法人化の案内文書と管理規約改正の修正作業履歴表。
このような、ちょっとした、でも、意外に面倒で負担になる文書作成などのお手伝いも、我々の仕事です。

 改正作業には専門的知識を必要とする部分が多く、また、特定の人達の考え方や利害に偏ることなく、公平な視点で進める必要があります。当事務所を活用すれば、専門知識を持ち合わせていなくても、中立な立場から公平な視点でまとめあげていくことが出来ます。

4.円滑な管理組合運営の担保

 管理規約を適正に改正しても、きちんと運用するには条文の意味やその適用方法を理解する必要があります。当事務所は管理規約の改正作業完了後に、お客様の希望があればその後1年間の低価格によるサポート顧問契約をオプション業務として実施しています。

5.豊富な実績と安心のサポート体制

 当事務所は業界トップクラスの業務実績がありますが、その中でも管理規約の改正は、当事務所における個別業務の中でも特に数多くの実績がある業務であり、マンション問題に詳しい顧問弁護士もおりますので、安心してお任せください。

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サービス内容

 管理規約の改正コンサルティング・支援の基本的な内容は下記の通りです。


    パワーポイントを使っての規約改正に関する概要説明をしているところ。
    管理規約も専門性が高く、とっつきにくい分野ですので、なるべく分かりやすく説明するよう心がけています。


  1. 現行の管理規約の監修及びチェック
    ※必要に応じて問題点や改正案に関する報告書を作成し提出
  2. 改訂規約等の素案の作成
    ※必要に応じて改正内容やポイントを別途報告書として提出し解説
  3. 専門委員会の立ち上げ及び運営
  4. 委員会に出席して、勉強会形式での運営(数ヶ月〜2年程度)
    • 国土交通省「マンション標準管理規約」に準拠した規約に改正する。
    • 月1回の委員会又は理事会へ出席して、逐条で協議検討を行う
    • 新旧比較表の作成
    • 議事録作成の補助
    • 委員からの質問への対応及び必要な資料の作成
    • 組合員説明会、総会への出席を含む
  5. 報告のための理事会、総会への出席
  6. 勉強会講師

なお、当事務所所長 重松秀士の個人ホームページで、管理規約改正作業の様子を写真付きでご紹介させていただいています(管理規約の改正作業を行いました。)。

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主な実績

 当事務所では、2016年10月現在、管理規約の改正に関して30件以上の業務実績がありますが、その中から一部をご紹介させていただきます。

  1. 千葉市内107戸マンション
  2. 千葉市内460戸団地型マンション
  3. 千葉市内330戸団地型マンション
  4. 千葉市内35戸マンション
  5. 勝浦市内175戸マンション法人規約
  6. 市川市内160戸マンション
  7. 市川市内100戸マンション
  8. 船橋市内240戸団地型マンション
  9. 船橋市内318戸団地型マンション
  10. 東京都内249戸団地型マンション
  11. 横須賀市内257戸団地型マンション
  12. 藤沢市内40戸マンション法人規約
  13. 横浜市内72戸マンション
  14. 藤沢市内175戸団地型マンション
  15. 千葉市内422戸マンション
  16. 千葉市内69戸団地型マンション
  17. 町田市内305戸団地型マンション
  18. 千葉市内310戸団地型マンション
  19. 船橋市内88戸マンション
  20. 横浜市内107戸マンション
  21. 東京都内90戸マンション
  22. 東京都内294戸マンション
  23. 千葉市内222戸団地型マンション
  24. 東京都6戸マンション
  25. 浦安市293戸団地型マンション
  26. 市川市572戸マンション
  27. 柏市内153戸マンション
  28. 東京都内59戸マンション
  29. 東京都内15戸マンション
  30. 千葉市内25戸マンション
  31. その他

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お客様の声

  • 3ヶ月の猶予しかありませんでしたが、サポートのお陰で予定通りに実施出来ました。また、これをきっかけに理事会の結束も強くなりました千葉県内マンションA 理事長 奥田様

    私たちのマンションは、従来から管理組合の自主性を重んじ、自分たちでできることは、できる限り自分たちでやりながら管理をしてきました。建物や設備については築20年以上を経過していますが、日頃から必要な修繕等を行いきちんと維持できています。しかし、長期間にわたって管理規約が改正されておらず、当初は自分たちで可能だと考えていましたが、専門委員会に人が集まらず、理事会内でも意見がまとまらず、このままでは何時までたっても管理規約の改正はできないと思いました。

    事前説明会の実施まで3ヶ月の猶予しかありませんでしたが、短期間で資料を作成し、現行の管理規約の問題点と改正ポイントを私たちにも分かるように説明してくれ、予定通りに総会に間に合う目途がつきました。又、今回の管理規約の改正をきっかけに私たち管理組合も、関連する法律の勉強ができたり、みんなで議論してルールの再確認をしたり、やっているうちにだんだん楽しくなり、理事会の結束も強くなりました。このことはとてもよかったと思います。お客様インタビューへ

  • 規約改正委員が集まらず、やむを得ず理事会主導で行いましたが、最新モデルに準拠し、実情にあった規約が完成。賛成を得たときは感慨深かった千葉県内マンションB 理事長 菊地様

    最近は組合員の高齢化が進み、役員のなり手が不足し、過去には法律の改正等に応じて当時の理事が主体となって管理規約の改正なども何とか自分達でやってきましたが、現在ではそれができず、管理規約も現状にあったものとなっていませんでした。

    本格的な管理規約の改正作業に入るにあたり、まずは「規約改正委員会」を立ち上げるつもりで委員を募集しましたが、結局集まらず、やむを得ず理事会主導の下、月2回の勉強会形式で改正作業を進めていくことになりました。組合員への説明会も数回実施し、実に2年をかけて、国土交通省が公表する最新のモデルに準拠し、かつ、当団地の実情にあった管理規約が完成しました。総会で特別決議の4分の3の賛成を得たときには、当時の理事長も感慨深かったと話しておられます。お客様インタビューへ

  • 勉強会スタイルのお陰で、楽しみながら管理規約への理解を深めました。承認されたときはホッとしましたし、新しくなると気分がいいものですね東京都内マンションE 理事長 大橋様

    組合員の高齢化の他、賃貸化も進み、外部に居住している組合員が約3分の2という状況。加えて、このマンションは管理会社が管理のすべてを仕切っていて、悪く言えば、管理会社のいいように運営され、理事はそれに従っている状態でした。そのような状態で、管理規約も現在の法律や環境には適合しておらず、早急な改正が必要でした。

    でも、私たちにはどうすることもできませんので、重松事務所に全面的にお願いすることにしました。毎月の理事会で約1時間を勉強会に充てて1年かけて改正作業を進めていく形で、重松事務所に主導してもらいながら一緒にやっていきましたが、具体的なトラブル事例なども検討しながらやりましたので結構楽しかったですよ(笑)。

    ▼重松事務所がチェック、調査した箇所の一例

    【左】最高裁判決で共用部分とされた部分まで専有部分になっていました
    【右】重大変更と軽微変更の区分が書いてありませんでした

    総会に諮る前には、重松事務所のアドバイスに従って説明会等も行いとても丁寧に進めましたが、やはり承認されたときはホッとしましたし、新しくなると気分がいいものですね。 お客様インタビューへ

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ご契約までの流れ

  1. まずは、当ホームページのお問い合わせフォームなどからご相談ください。
  2. マンションを訪問し、現在の管理規約や細則及び建物・設備の状況を確認し、改正のポイント等について理事会と協議します。
    なお、ここまでは原則として無料です。
  3. 理事会の要望をお聞きした上で、総会での最終決議までを含めた規約改正の進め方を協議し見積書を提出します。
  4. 協議合意後に、理事会決議を実施していただきます。
  5. ご契約

以上がお問い合わせからご契約までの簡単な流れですが、今年度の管理組合の予算状況及び管理規約等の関係で、ご契約に関しては総会決議が必要となる場合もありますので詳細はご相談ください。

なお、当事務所所長 重松秀士の個人ホームページで、管理規約改正作業の様子を写真付きでご紹介させていただいています(管理規約の改正作業を行いました。)。

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料金

 目安となる報酬額は下記のようになります。

  • 現行の管理規約を確認して、問題点や改正案に関する報告書を作成し提出する場合:
    50,000円〜(消費税別)
  • 委員会又は理事会が中心となり、勉強会形式で管理規約改正案を作成する場合(1年〜2年):
    50,000円〜/月(消費税別)
    • 国土交通省「マンション標準管理規約」に準拠した規約に改正する。
    • 月1回の委員会又は理事会へ出席して、逐条で協議検討を行う。
    • 新旧比較表の作成
    • 議事録作成の補助
    • 委員からの質問への対応及び必要な資料の作成
    • 組合員説明会、総会への出席を含む

 実際の報酬額につきましては、受託内容を別途お打合せの上、お見積もりを提出させていただき、承認を得て決定させていただいております。

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 なお、ご記入いただいた電話番号に営業電話をかけたり訪問営業することは一切ありませんので、どうぞご安心ください。

必須 となっているものは必ずご記入ください。

記入例:マンション重松
記入例:重松 秀士
記入例:しげまつ ひでお
記入例:理事長
記入例:260-0022
ご住所1必須


記入例:千葉市中央区神明町13-2 マンションS104
必須 記入例:043-242-0192
記入例:hide@office-shigematsu.com

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