建物診断・長期修繕計画作成コンサルティング・支援

 管理組合サイドのコンサルタントとして、コンサルタントの選定や診断作業への立会い、診断報告書や長期修繕計画書の精査を行います。

 建物診断・長期修繕計画作成コンサルティング・支援は、長年建築関連会社に勤めていた所長重松が特に得意としている分野でもあり、大規模修繕工事コンサルティング・支援も含め多くの実績があります。

こんな管理組合の方々にご活用いただいています

  • 修繕計画のほとんどが実施されず、計画の見直しもないまま放置され、今後の大規模修繕工事や修繕積立金の不足が心配されていました(千葉県内マンションJ 元理事古海様・現理事長成瀬様)

    十数年前に当時の修繕委員会が主体となって作成した長期修繕計画書はあったのですが、前回の大規模修繕工事以降は計画のほとんどが実施されず、加えて修繕積立金を含めて計画の見直しが一切されずに放置されている状態でした。また、修繕委員会も解散していて、専門的に検討する体制もありませんでした。当団地は築30年を超えていましたから、これから必要となってくるであろう給排水管の取替や3回目の大規模修繕工事について、具体的な実施時期や工事費用等の記載もない状態に不安を覚えましたし、現在の修繕積立金で賄うことが出来るのかとか、一時金が必要になるのかなどが心配されていました。 (続きはページ下で

 昨今、耐震強度の偽装問題や手抜き工事などが報道されるようになり、建物に対する不信感や不安の声が増えています。また、修繕積立金を全く徴収していなかったり、不適切な金額であったために、肝心なときに多額の一時徴収金が必要になってしまったり、修繕することが出来ないまま老朽化が進んでしまっているようなところも存在します。

 そのような中で、今後も長きにわたって快適なマンション生活を続けるため、そして、資産価値を維持していくために、建物診断や長期修繕計画は非常に重要なものですが、建築関連の専門的な知識が必要なことに加え、積立金額の設定や徴収の問題、個々のマンションに見合った計画を立てることの難しさ、そして、管理会社も含めた業者との関係も絡んでくるので、管理組合の方々の頭を悩ませています。

 具体的には、

  • 建物診断を実施したことがなく、問題がないか不安がある
  • 長期修繕計画が分譲時から変わっていないので適切かどうかわからない
  • 長期修繕計画が現在のマンションの状態に即しているのかわからない
  • 長期修繕計画に盛り込むべき内容や箇所がわからない
  • 修繕積立金の妥当性がわからない
  • 修繕積立金の金額に関してもめている
  • 業者の選定をどうやればいいかわからない
  • 中立的な立場で業者を選んで欲しい
  • 業者との価格交渉がうまく出来ない
  • 検査が適切に行われたかチェックして欲しい

のようなご相談が多く、管理組合サイドに立ちながら、専門知識を持った中立的な第三者として、内容の精査や適切なアドバイスをしたり、時には調整役としてサポートさせていただいています。

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メリット

 2006年に日本経済新聞社が全国の築20年以上のマンション管理組合を対象に調査した結果では、実に43%の管理組合が「修繕積立金が不足している」と回答されたそうです。

 修繕積立金が不足した場合、積立金の値上げや一時金の徴収、場合によってはローンの活用が考えられますが、理事会や総会での意思統一に大変な時間と労力を必要とする場合が多く、そうなる前に早めに手を打ちたいものです。もちろん、老朽化による壁の落下事故や共用部分の水漏れ事故も起こっており、放置すれば賠償リスクにも繋がります。

 建物診断・長期修繕計画作成コンサルティング・支援をご活用いただく主なメリットをまとめると以下のようになります。




建物劣化診断に立ち会った時の様子
建築関連は当事務所所長の得意分野の一つであり、また、当事務所には、顧問契約をしている一級建築士もおりますが、どのような検査があり、それらの結果をどう判断し、どう対応していくか、管理組合サイドの人間として、専門知識を基に客観的にみながらまとめていく必要があります。
上記の写真の時は、この診断結果をふまえて長期修繕計画書の作成までをサポートさせていただきましたが、いきなり長期修繕計画を立てるのではなく、まずは現状をきちんと把握してから計画を立てることが肝要です。



耐震アドバイザーに調査を依頼することもあります。
建物構造などを基に、当事務所の方からご提案することもありますが、ご意向に応じてこのようなコーディネートもいたします。


1.透明性・公明性の担保

 マンションの築年数、状況、グレードを考え、そのマンションにあった建物診断の共通仕様書を作成し、複数の会社の中から公正にコンサルタント(診断実施業者)を選定するサポートをします。関係者間での利害関係等が絡みトラブルが発生しやすいコンサルタントや施工業者選定ですが、誰もが納得できる方法で公明正大に実施することができます。

2.専門性の担保

 専門家が実施する建物診断業務に管理組合サイドのスタッフとして立会い、適正な診断の実施を確認します。また、長期修繕計画書作成の際には、工事の種類や仕様の妥当性等について、管理規約、資金計画なども考慮したうえで、専門業者と打合せを行います。

 当事務所には、長年建築関連会社に勤めていた所長の重松に加え、一級建築士をはじめとする建築関連の専門家ネットワークがありますので、かなり高度な問題でもより迅速な対応が可能です。

3.負担の軽減

 建物診断を実施する際のアンケートの内容や、実施日程の調整などについて管理組合や居住者の意向を踏まえ業者と打合せを行います。

4.継続性の担保

 完成した長期修繕計画書は、物価の変動、法律の改正、生活水準の向上等により定期的に見直しを実施する必要があります。当事務所は必要に応じて(概ね5年ごと)長期修繕計画書を専門的立場から見直すためのサポートを行います。

※ただし、5年ごとの見直し業務は別契約となります

5.リスクの軽減

 建物診断や長期修繕計画を作成・実行することで、あらかじめ予測できるリスクに対して対策を立てることが出来ます。

6.豊富な実績と安心のサポート体制

 当事務所は業界トップクラスの業務実績がありますが、その中でも建物診断・長期修繕計画作成コンサルティング・支援は、長年建築関連会社に勤めていた所長重松が特に得意としている分野でもあり、大規模修繕工事コンサルティング・支援も含め多くの実績があります。また、前述の通り、一級建築士をはじめとする建築関連の専門家ネットワークがあり、さらにマンション問題に詳しい顧問弁護士もおりますので、安心してお任せください。

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サービス内容

建物診断・長期修繕計画作成コンサルティング・支援の基本的な内容は下記の通りです。


    長期修繕計画書の一例。管理組合や区分所有者のご意向や建物診断の結果をふまえて出来上がっていきます。
    当事務所はその妥当性を、専門知識を基に客観的に精査していきます。
  1. コンサルタントの選定
    • 理事会と協議の上、マンションの規模や状況に応じ、複数のコンサルタント会社を選定して見積もりを依頼します。見積もりの際は共通仕様書を作成して同一条件で比較できるようにします。
    • 現地調査の段取りや質疑に対する回答書を作成し、見積採取後は各社の比較一覧表を作成して理事会に提出します。
    • 必要に応じ、ヒアリング(プレゼンテーション)を実施します。
    • その後、候補会社を1社にしぼり込み、理事会(状況によっては総会)でコンサルタントを選定するための手続きをサポートします。
  2. 診断作業への立会い
    • コンサルタントが建物・設備の診断作業を実施する際に、適正に実施されているか管理組合の立場で現場に立ち会います。
  3. 報告書及び長期修繕計画書の内容の精査
    • 成果品としての診断報告書や長期修繕計画書の妥当性について、管理組合に提出される前に精査し、不適切な箇所や不明点があれば確認及び修正させます。

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主な実績

 2016年10月現在、建物診断、長期修繕計画作成のサポートと大規模修繕工事コンサルティング・支援の業務実績は66件ありますが、その中から一部をご紹介させていただきます。

  1. 東京都内15戸マンション
  2. 千葉市内135戸マンション
  3. 市川市内160戸マンション
  4. 千葉市内330戸マンション
  5. 横須賀市内257戸団地型マンション
  6. 千葉市内460戸団地型マンション
  7. 千葉市内422戸マンション
  8. 浦安市内165戸マンション
  9. 藤沢市内175戸マンション
  10. 藤沢市内40戸マンション
  11. 勝浦市内175戸マンション
  12. 東京都内25戸マンション
  13. 千葉市内310戸団地型マンション
  14. 横浜市内107戸マンション
  15. 柏市内166戸マンション
  16. 東京都内90戸マンション
  17. 柏市内83戸マンション
  18. 千葉市内222戸団地型マンション
  19. 柏市内29戸マンション
  20. 平塚市内103戸マンション
  21. 東京都内395戸団地型マンション
  22. 龍ヶ崎市内413戸団地型マンション
  23. 千葉市内341戸マンション
  24. 朝霞市内94戸マンション
  25. 流山市内96戸マンション
  26. 取手市内95戸マンション
  27. その他

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お客様の声

  • 委託契約内容や国交省ガイドラインとの照合も含め、私達の意向を反映した納得のいく長期修繕計画が完成!修繕積立金の大幅値上げもスムーズに千葉県内マンションJ 元理事古海様・現理事長成瀬様

    十数年前に当時の修繕委員会が主体となって作成した長期修繕計画書はあったのですが、前回の大規模修繕工事以降は計画のほとんどが実施されず、加えて修繕積立金を含めて計画の見直しが一切されずに放置されている状態でした。また、修繕委員会も解散していて、専門的に検討する体制もありませんでした。当団地は築30年を超えていましたから、これから必要となってくるであろう給排水管の取替や3回目の大規模修繕工事について、具体的な実施時期や工事費用等の記載もない状態に不安を覚えましたし、現在の修繕積立金で賄うことが出来るのかとか、一時金が必要になるのかなどが心配されていました。

    重松事務所には、成果物が管理組合との契約内容に沿っているか、国交省のガイドラインに準じているか、そして最終的には管理組合の意向が反映されている長期修繕計画になっているかなども確認していただきました。工事の実施時期、工事金額等の詳細とその根拠となるバックデータもきちんと整備されていて、わかりやすく納得のいく内容でした。
    細かいチェックまであるのとないのでは、やっぱり安心感も違いますよね。「そこまでやるものなのか」と感心しましたが、これなら組合員に対しても、より説明がしやすいですしね。

    修繕積立金に関しては、当時月額9,000円だった修繕積立金を3割から7割も値上げする、組合員にとってはかなりの負担増になる形になりましたが、重松さん達のアドバイスとサポートの下スムーズに運び、最後の総会では圧倒的な賛成多数で可決され、大袈裟かもしれませんが、この団地の将来がパーッと明るく開けた感じがしました。

  • 初めての建物診断でしたが、的確な調査のお陰で、実態に即した大規模修繕計画立案と修繕積立金の妥当性確認ができました(千葉市内135戸マンション 理事長様)

    マンション竣工以来建物診断を実施したこともなく、長期修繕計画書にいたっては分譲時に販売会社が作成したものが存在するだけで当マンションの実態に合ったものかどうか良く分かりませんでした。築10年が経過し、まずは、当マンションの状況を確認したうえで、大規模修繕工事の準備を始める必要がありました。そこで重松さんに相談したら、理事会と綿密な連携をとりながら業者の選定や実施への立会い、報告会での解説などを分かりやすくやっていただき感謝しています。的確な調査を実施したため、実態に即した大規模修繕を実施する計画が立ち、積み立てていた修繕積立金の妥当性も確認することができました。

    重松さんとの関わり合いは平成16年8月第8期管理組合からになります。それまでは管理会社のサポートはあるものの素人の管理組合でしたから問題が発生から解決まで多くの時間と労力を費やしていました。今では建築は基より騒音・車両・ペットなどとあらゆる分野で豊富な経験と適切なアドバイスを頂戴して、充実した管理組合の運営に貢献していただいております。

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ご契約までの流れ

  1. まずは、当ホームページのお問い合わせフォームなどからご相談ください。
  2. 面談の上、マンションの築年数、規模等の確認を行い、お客様の希望により当事務所がお手伝いできる範囲を打合せいたします。
    なお、ここまでは原則として無料です。
  3. 具体的なサポート業務と期間を決定し、正式に見積書を提出いたします。
  4. 内容合意の上、理事会で決議していただきます。
  5. ご契約

以上がお問い合わせからご契約までの簡単な流れですが、今年度の管理組合の予算状況及び管理規約等の関係で、ご契約に関しては総会決議が必要となる場合もありますので詳細はご相談ください。

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料金

 目安となる報酬額は下記のようになります。

  • 本業務は、基本的に全て顧問契約の範疇で実施しております
  • 個別業務として実施する場合:500,000円〜(消費税別)

 実際の報酬額につきましては、受託内容を別途お打合せの上、お見積もりを提出させていただき、承認を得て決定させていただいております。

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 なお、ご記入いただいた電話番号に営業電話をかけたり訪問営業することは一切ありませんので、どうぞご安心ください。

必須 となっているものは必ずご記入ください。

記入例:マンション重松
記入例:重松 秀士
記入例:しげまつ ひでお
記入例:理事長
記入例:260-0022
ご住所1必須


記入例:千葉市中央区神明町13-2 マンションS104
必須 記入例:043-242-0192
記入例:hide@office-shigematsu.com

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