大規模修繕工事コンサルティング・支援

 大規模修繕工事を実施する際の管理組合サイドのコンサルタントとして、適切な進め方のアドバイスや様々な合意形成の支援、業者の公募・選定作業の実施、費用(談合)のチェック、各種検査立会い及び最終完了検査確認まで、大規模修繕工事が完了するまで安心できる確かなサポートをいたします。

 大規模修繕工事コンサルティング・支援は、長年建築関連会社に勤めていた所長重松が特に得意としている分野でもあり、また、マンション改修設計・監理の経験豊富な一級建築士もスタッフに加わり、建物診断、長期修繕計画作成のサポートも含め多くの実績があります。

こんな管理組合の方々にご活用いただいています

  • 価格交渉の段階で管理会社の対応に不信感を抱き交渉を始めましたが、交渉は難航。最後は「辞退する」と言われ困ってしまいました。(南房総リゾートマンションA 理事長 松本様)

    管理会社に大規模修繕工事を発注することを前年度の総会で決議し、それを引き継ぐ形で、私たち新年度の理事会が作業を進めることになっていました。しかし、価格交渉の段階で管理会社の対応に不信感を抱き、交渉が難航しました。私たちが妥協せずに値引き要請を続けると「それならば本工事を辞退する。」と言ってきたのです。さすがに私たちも困りました。 (続きはページ下で

  • 過去2回管理会社任せでやりましたが不満がありました。マンション特有の問題もあり、設計事務所ではなくマンション管理士の方がよいと思いました。(東京都内マンションB 理事長 木村様)

    過去2回は、全て管理会社にお任せするスタイルで実施してきましたが、発注した金額の妥当性や施工品質の確認などの面で何点か不満がありました。私たちの管理組合は、大型店舗が入居していることや、特定の区分所有者が多数の議決権を有しているなどのさまざまな事情があり、単に建物を綺麗にするという目的だけでなく、長期に渡る管理組合の運営計画や資金計画その他日常の管理における問題点などを考えたうえで今回の大規模修繕工事を進めたいと考えていましたので、マンション管理士に相談した方が良いと考えました。 (続きはページ下で

  • 今回は建物診断などもあり負担や費用がさらに大きくなりそうだったので、専門知識があり費用面でも本音で相談できそうな重松事務所に決めました。(東京都内マンションC 理事長 横塚様)

    前回は管理会社が勧める施工会社に責任施工方式でお願いし、特に大きな不満はありませんでしたが、価格交渉がやりにくいことや当時の理事会の負担が結構大きかった記憶があり、また、今回は設備も含めた建物診断や、工事後に長期修繕計画書を作成することも考えていましたので、さらに負担が大きくなる懸念がありました。そこで、費用と価格を抑えるために信頼できそうな第3者に入ってもらうことにしましたが、設計事務所より費用が安く、説明もわかりやすい重松マンション管理士事務所なら本音で相談できそうだと感じました。 (続きはページ下で

  • 管理会社からの2千万円借入れ案等に総会は紛糾。状況の打開には、豊富な専門知識と経験を持つマンション管理士事務所が良いと思いました。(千葉県内マンションF 理事長 松田様)

    進め方がよく分からないこともあって当初は管理会社にリードしてもらう方向で進めていました。ところが管理会社から提案は、約2千万円の借入れをして大規模修繕工事を行うというものでした。また、管理会社が選定した3社の施工会社からの見積金額は3社ともほぼ横並びで、その妥当性については誰が見てもおかしい状況でした。当然総会は紛糾し、その議案は流れてしまいましたが、このような状況を打破するには、管理会社をきちんとコントロールしながら進められる、専門知識があり経験豊かなマンション管理士事務所がよいのではないかと思いました。 (続きはページ下で

  • 初めての大規模修繕工事。セミナーなどに参加して準備していましたが、プレゼンを聞いて自分たちだけでやるのは難しいと思いました。(千葉県内マンションI 修繕委員長 浅川様)

    管理会社の助言で専門委員会を立ち上げることになりましたが、以前理事長を経験していたこともあり大規模修繕工事の専門委員をやることになりました。どのように事業を進めていけばよいのかなどの知識を得るために、勉強会やセミナーに参加して自分なりに準備を始め、設計事務所の選定を行うところまでいきましたが、その時の重松さんのプレゼンを聞いて自分たちだけでやるのが難しいと思いました。もちろん、設計事務所がやってくれないことをしてくれるコンサルタントであり、設計事務所とは別に私たちには必要なコンサルタントだと理解しての判断です。 (続きはページ下で

 大規模修繕工事に関わる業務は、数多いマンション管理業務の中において、莫大な費用がかかる上に安全性にも関わる極めて重要でリスクの高い業務です。加えて、建築関連の専門的な知識を要する部分でもあり、多くの管理組合の方々の悩みの種の一つとなっています。

 具体的には、

  • 大規模修繕工事の進め方や発注方式をどのように決めたら良いか分からない
  • 業者の選定をどうやればいいかわからない
  • 中立的な立場で業者を選んで欲しい
  • 工事費用(見積もり)の妥当性がわからない
  • 談合を防ぎたい
    【参考】マンション大規模修繕工事における談合の実態について
  • 価格交渉がうまく出来ない
  • 業者の使っている専門用語や業界の慣習などが分からない
  • 管理組合としてやらなければならない、工事中の意思決定に自信がなく不安を感じる

のように、単に知識を要する部分だけではなく、交渉の部分や工事期間中のチェックなど、工事前から完了まで、トータルで幅広く面倒を見て欲しいというご意向が多く、そのようなご意向に沿ってサポートさせていただいています。

 また、近頃は、単発の一大イベントとして、単に建物や設備を修繕するということだけでなく、この機会にマンション管理に関する問題や今後の運営・資金計画等も含めて考えたいという方々も増えており、そうしたご相談・ご依頼にも対応しています(内容によっては別途費用がかかります)。

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メリット


大規模修繕時に使った見積もりや業務内容比較表。中立性の高い当事務所のマンション管理士なら、ご意向や個々のマンションに適した、納得のいく業者の選定が可能です。


大規模修繕工事の打ち合わせに参加しているところ。専門家として、また、管理組合サイドの人間として、ご意向を伝えつつ、円滑に工事が進むようにコーディネートします。




顧問先の大規模修繕工事の検査に立ち会っているところ
打ち合わせどおりに工事がきちんと実施されているかをチェックするのは大事なことですが、専門知識がなく、なおかつ、平日の日中に理事の方々が立ち会うことは難しいことです。
建築関連は当事務所所長の得意分野の一つであり、当事務所には、顧問契約をしている一級建築士もいます。


 大規模修繕工事コンサルティング・支援をご活用いただく主なメリットは以下のようになります。

1.誰もが納得・理解できる大規模修繕実施をサポート

 施工業者等と癒着のある区分所有者や管理会社など、利害関係が絡みトラブルが発生しやすい設計コンサルタントや施工業者の公募・選定に関し、誰もが納得できる方法で公明正大に実施することができます。

 また、実務そのものはみなさま方が選定した専門家である設計コンサルタントや施工業者が実施するものですが、当事務所では、理事会や専門委員会に出席し、みなさま方が理解しやすいように、専門用語や進捗状況を分かりやすく解説しながらご報告したり、資料作成を行います。そして、管理組合が適正な意思決定が出来るようにお手伝いします。

2.大規模修繕費用の削減・品質の維持向上

 適正な公募・選定作業を実施することで、談合を防ぎ、費用を抑えつつ質を上げることにも繋がります。

 単に公募することは誰でも出来ることですが、長年建築関連会社に勤務し2級建築士の資格を持つ所長重松の専門知識や経験、一級建築士をはじめとする建築関連の専門家ネットワークがありますので、安かろう悪かろうにならないような価格の妥当性や談合の防止、仕様のチェックなども含めて対応し、専門知識を必要とする問題の解決、品質の維持向上にも寄与いたします。

3.安心(リスク回避)・継続性の担保

 専門知識を持って工事完了までサポートいたしますので、費用や工事内容に関する不要なリスクを抑えつつ、大規模修繕工事を実施することができます。

 また、工事完了後の引渡し図書や写真などを検収前に確認し、整備すると共に次回の大規模修繕工事の円滑な実施につながる資料を確実に保管するサポートをします。

4.負担の軽減

 設計コンサルタントや施工業者の選定や交渉のサポートはもちろん、工事定例会議等に出席し、理事の方が出席できない場合でも、工事の進捗状況や工事中の居住者からの苦情及びその対応結果等を把握して理事会に報告します。また、工事中や工事完了後の発注者立会い検査に立会い、検査のポイント等を説明します。

5.豊富な実績と安心のサポート体制

 当事務所は業界トップクラスの業務実績がありますが、その中でも大規模修繕工事コンサルティング・支援は、長年建築関連会社に勤めていた所長重松が特に得意としている分野でもあり、建物診断、長期修繕計画作成のサポートも含め多くの実績があります。また、前述の通り、一級建築士をはじめとする建築関連の専門家ネットワークがあり、さらにマンション問題に詳しい顧問弁護士もおりますので、安心してお任せください。

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サービス内容

 大規模修繕工事コンサルティング・支援の基本的な内容は下記の通りです。


    大規模修繕工事応募業者に配布した見積もり要項書。「見積もり心得書」として作成しました。


    顧問先の「団地再生委員会」の方々と4回目の大規模修繕に備えて「スクエアJS」見学を実施している様子
    所長の重松が企画した見学会ですが、理事の方々はみなとても問題意識が高く、自主性の高いマンションです。
    必要に応じて、このような見学会や勉強会のコーディネートもいたします。
  1. 監理コンサルタントの選定
    • 設計監理方式と責任施工方式の検討を理事会と行い、設計監理方式を採用する場合は、見積仕様書を作成して、複数のコンサルタント会社から見積もりを採取します。
    • 一覧表を作成し、必要に応じヒアリング(プレゼンテーション)を実施し、コンサルタントを選定します。
    • 総会決議が必要な場合は、議案書の作成や総会へ出席してサポートします。
  2. 施工業者の選定
    • 工事内容に応じ、施工業者選定の基準について理事会と協議します。
    • 新聞スペース等を使用した公募や、組合員推薦などの方法で見積参加会社を募集し、1次選考のサポートをします。
    • その後、2次選考(見積採取)3次選考(ヒアリング等)を経て、最終工事会社候補を選定します。
    • 理事会決議後、臨時総会の議案書作成のサポートを経て最終決定をします。
  3. 工事期間中の定例会議への出席
    • 管理組合サイドの人間として、工事期間中は定例会議に出席して工事進捗状況や居住者からの苦情を整理して理事会に報告します。
    • 管理組合で決定するべき仕様や色の選定に関し、管理組合の委任を受け、工事業者と連絡をとります。
    • 議事録の内容を確認します。
  4. 各種検査への立会い
    • 工事期間中の中間検査に立会い、打ち合わせどおりに実施されているか等を確認して理事会に報告します。
  5. 最終完了検査及び提出書類の確認
    • 完了検査への立会い、工事増減清算業務への立会い、最終提出書類の確認等を実施します。

▼大規模修繕工事の流れ(資料請求をしていただくとこの図も入っています)
【図】大規模修繕工事の流れと重松マンション管理士事務所の関わり方

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主な実績

 2016年10月現在、大規模修繕工事コンサルティング・支援と建物診断、長期修繕計画作成のサポートの業務実績は66件ありますが、その中から一部をご紹介させていただきます。

  1. 東京都内15戸マンション 設計施工方式採用
    工事業者選定/工事監理
  2. 勝浦市内175戸マンション 設計施工方式採用
    工事業者との価格交渉/定例会議への出席/検査・検収立会い/瑕疵点検
  3. 柏市内130戸マンション 設計・施工方式採用
    工事業者との価格交渉/定例会議への出席/検査・検収立会い/精算業務
  4. 東京都内175戸団地型マンション 設計監理方式採用
    工事業者選定/専門委員会出席
  5. 千葉市内135戸マンション 設計監理方式採用
    コンサルタント選定/施工業者選定/定例会議出席/検査・検収立会い
  6. 横須賀市内257戸団地型マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/検査・検収立会い
  7. 藤沢市内175戸団地型マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/リフォーム融資手続き/専門委員会出席/検査・検収立会い
  8. 千葉市内422戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/専門委員会出席/検査・検収立会い
  9. 東京都内90戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/専門委員会出席/検査・検収立会い
  10. 成田市内344戸団地型マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/専門委員会出席/検査・検収立会い
  11. 東京都内14戸マンション 設計施工方式採用
    工事業者選定/検査・検収立会い
  12. 東京都内46戸マンション 設計施工方式採用
    工事業者選定/検査・検収立会い/専門委員会出席
  13. 浦安市337戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/委員会出席
  14. 東京都内25戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/リフォーム融資手続き/検査・検収立会い
  15. 市川市内44戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/検査・検収立会い
  16. 千葉市内336戸団地型マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/専門委員会出席/検査・検収立会い
  17. 千葉市内310戸団地型マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/専門委員会出席/検査・検収立会い
  18. 四街道市内54戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/理事会等出席
  19. 松戸市内100戸マンション 設計監理方式採用
    工事業者選定/専門委員会出席
  20. 佐倉市内103戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/理事会等出席
  21. 千葉市内33戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/専門委員会出席/リフォーム融資手続き
  22. 千葉市内61戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/理事会等出席
  23. 佐倉市内158戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/専門委員会出席
  24. 千葉市内341戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/施工会社選定/理事会等出席
  25. 龍ヶ崎市内413戸団地型マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/施工会社選定/理事会等出席
  26. 東京都内34戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/理事会等出席
  27. 東京都内46戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/理事会等出席
  28. 東京都内88戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/工事業者選定/理事会等出席
  29. 東京都内249戸団地型マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/施工会社選定/委員会出席等
  30. 浦安市内24戸マンション 責任施工方式採用
    見積関連図書作成/施工会社選定
  31. 大和市内53戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/施工会社選定/理事会等出席
  32. 流山市内96戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/施工会社選定/委員会等出席
  33. 朝霞市内94戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/施工会社選定/委員会出席
  34. 取手市内95戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/施工会社選定/委員会出席
  35. 東京都内122戸マンション 設計監理方式採用
    設計事務所選定/施工会社選定/委員会出席
  36. その他

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お客様の声

  • 難航していた価格交渉は、見積り額より2000万円安い価格で契約成立。常時居住していないので、工事期間中のサポートもとても助かりました南房総リゾートマンションA 理事長 松本様

    管理会社に大規模修繕工事を発注することを前年度の総会で決議し、それを引き継ぐ形で、私たち新年度の理事会が作業を進めることになっていました。しかし、価格交渉の段階で管理会社の対応に不信感を抱き、交渉が難航しました。私たちが妥協せずに値引き要請を続けると「それならば本工事を辞退する。」と言ってきたのです。さすがに私たちも困りました。

    建築に明るいマンション管理士だったので、実施価格の妥当性を検証し管理会社と再交渉を実施する際にもずいぶんアドバイスを頂き助かりました。また、リゾートマンションということもあり、常時居住しているわけではありませんので、工事が順調に完了することについてはとても気を使いましたがマンション管理士の存在は私にとってとても役に立ちました。最終段階では検査の立会いや工事費精算の業務を実施してくれ、手直し工事に関しても最後まで立ち会っていただき本当によかったと思っています。お客様インタビューへ

  • 長期に渡る管理組合運営・資金計画等も含めて進めたいと考え、設計事務所ではなくマンション管理士を選択。談合を阻止し3千万円程安い発注を実現東京都内マンションB 理事長 木村様

    過去2回は、全て管理会社にお任せするスタイルで実施してきましたが、発注した金額の妥当性や施工品質の確認などの面で何点か不満がありました。私たちの管理組合は、大型店舗が入居していることや、特定の区分所有者が多数の議決権を有しているなどのさまざまな事情があり、単に建物を綺麗にするという目的だけでなく、長期に渡る管理組合の運営計画や資金計画その他日常の管理における問題点などを考えたうえで今回の大規模修繕工事を進めたいと考えていましたので、マンション管理士に相談した方が良いと考えました。

    重松さんは、設計コンサルタントの公募・選定に始まり、臨時総会の議案書作成、その後の工事業者の選定と幅広く理事会をサポートしてくれて大変助かりました。特に、工事業者選定時には談合の疑いのあった業者を排除して、業者の選び直しにも尽力いただき、最終的には当初の価格より3千万円程安く発注することができて大変助かっています。管理コストも見直しをしていただいた結果、年間200万円以上削減することができました。そして、管理コスト削減によってできた剰余金を修繕積立金会計に振替えて修繕積立金の値上げ幅を抑えるシュミレーションもやってくれたので、大変助かりました。お客様インタビューへ

  • 設計事務所より費用も安く説明も分かりやすい重松事務所なら本音で相談できると感じて相談。前回同様責任施工方式ながら費用も負担も抑えて実現東京都内マンションC 理事長 横塚様

    前回は管理会社が勧める施工会社に責任施工方式でお願いし、特に大きな不満はありませんでしたが、価格交渉がやりにくいことや当時の理事会の負担が結構大きかった記憶があり、また、今回は設備も含めた建物診断や、工事後に長期修繕計画書を作成することも考えていましたので、さらに負担が大きくなる懸念がありました。そこで、費用と価格を抑えるために信頼できそうな第3者に入ってもらうことにしましたが、設計事務所より費用が安く、説明もわかりやすい重松マンション管理士事務所なら本音で相談できそうだと感じました。

    入札用の共通仕様書の手配から始まり、素人の私たちにもわかりやすい業者比較一覧表の作成、談合防止のための細かいチェックなども実施してくれたお陰で、工事費用は予想工事費33000万円に対して12%ほど抑えることができました。予想工事費は「実勢価格」にかなり近い金額と聞いており、あまり安くならないだろうと思っていたので、12%も安くなったのは大変助かりました。また、工事期間中のサポートは本当に有り難かったです。完成図書の確認作業まできちんとやってくれましたが、工事が始まってからは、本当にもう、安心してお任せしっぱなしという感じでした。お客様インタビューへ

  • 当初管理会社に2千万円の借り入れが必要と言われ、関係もギクシャクする中、トラブルも借金もなく全て予算内に収めることができ大変助かりました千葉県内マンションF 理事長 松田様

    進め方がよく分からないこともあって当初は管理会社にリードしてもらう方向で進めていました。ところが管理会社から提案は、約2千万円の借入れをして大規模修繕工事を行うというものでした。また、管理会社が選定した3社の施工会社からの見積金額は3社ともほぼ横並びで、その妥当性については誰が見てもおかしい状況でした。当然総会は紛糾し、その議案は流れてしまいましたが、このような状況を打破するには、管理会社をきちんとコントロールしながら進められる、専門知識があり経験豊かなマンション管理士事務所がよいのではないかと思いました。

    重松マンション管理士事務所には、設計事務所の選定と施工会社の選定までをお願いすることにしましたが、統一した仕様で見積を比較するための要項書の作成、現地下見及び質疑に対する対応、比較一覧表の作成などは全てやっていただきましたので、私たちはその資料を基に意志決定に集中できて大変助かりました。設計事務所に任せない分、私どもの負担もそれなりにかかりましたが、談合防止の観点ではやむを得ないことですし、今後のことも考えますと、きちんとした外部の専門家に入っていただき、サポートしてもらいながらも管理組合主導で実施できた意味は大きかったと思います。通常総会までの間、ギクシャクしていた管理会社と余計な揉め事が起きることもなく、大きな山を越えることができて大変助かりました。お客様インタビューへ

  • 初めての大規模修繕で修繕委員長という立場。工事完了までの親身のサポートがとても有り難かったです。工事費も予想以上に抑えられ満足です千葉県内マンションI 修繕委員長 浅川様

    管理会社の助言で専門委員会を立ち上げることになりましたが、以前理事長を経験していたこともあり大規模修繕工事の専門委員をやることになりました。どのように事業を進めていけばよいのかなどの知識を得るために、勉強会やセミナーに参加して自分なりに準備を始め、設計事務所の選定を行うところまでいきましたが、その時の重松さんのプレゼンを聞いて自分たちだけでやるのが難しいと思いました。もちろん、設計事務所がやってくれないことをしてくれるコンサルタントであり、設計事務所とは別に私たちには必要なコンサルタントだと理解しての判断です。

    最初の(プレゼンテーションの)説明で理解していたつもりですが、改めて振り返ってみると、大規模修繕工事の初めから終わりまで、寄り添うような親身のサポートをしてもらえたことはとても大きかったなぁと思います。修繕委員長という責任のある立場でしたから、何かあればすぐ相談できるのは本当に有り難かったですね。時間的にも、どこよりも(設計事務所や工事業者よりも)一番長く管理組合に関わってもらいました。工事費用全体で見ても、一般的に言われている戸当たり100万円以下で収めることができましたので、目に見える費用対効果という面でも十分に満足しています。管理組合が専門家を活用することの意義が本当によく分かりました。お客様インタビューへ

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ご契約までの流れ

  1. まずは、当ホームページのお問い合わせフォームなどからご相談ください。
  2. 面談の上、管理組合が予定している工事内容の確認を行い、お客様の希望により当事務所がお手伝いできる範囲を打合せいたします。
    なお、ここまでは原則として無料です。
  3. 具体的なサポート業務と期間を決定し、正式に見積書を提出いたします。
  4. 内容合意の上、理事会で決議していただきます。
  5. ご契約

以上がお問い合わせからご契約までの簡単な流れですが、今年度の管理組合の予算状況及び管理規約等の関係で、ご契約に関しては総会決議が必要となる場合もありますので詳細はご相談ください。

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料金

 目安となる報酬額は下記のようになります。

  • 修繕委員会の顧問業務50,000円〜/月(消費税別)
    ※詳細は別途お見積り
  • トータルコーディネート業務:1,000,000円〜/月(消費税別)
    • 設計事務所選定支援
    • 工事業者選定支援
    • 談合防止対策
    • 工事期間中の理事会(委員会)支援
    ※詳細は別途お見積り

 実際の報酬額につきましては、受託内容を別途お打合せの上、お見積もりを提出させていただき、承認を得て決定させていただいております。

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 なお、ご記入いただいた電話番号に営業電話をかけたり訪問営業することは一切ありませんので、どうぞご安心ください。

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記入例:マンション重松
記入例:重松 秀士
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記入例:260-0022
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記入例:千葉市中央区神明町13-2 マンションS104
必須 記入例:043-242-0192
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