理事長代行(管理者代行、第三者管理)

 「管理者」と言うとピンと来ない方々も多いと思いますが、一般的には「理事長」という名称で、区分所有者を代理し、規約及び総会決議に基づきマンションの管理を執行する者のことを指します。
 わかりやすく「理事長代行」という書き方をさせていただいておりますが、従いまして少々語弊があります。第三者管理、管理者管理などという言い方もします。

 本サービスは、区分所有法に規定する「管理者」として総会決議を経て就任し、管理組合のみなさまを、より近いところからサポートいたします。
 高齢化が進み理事のなり手が少ないマンションや管理費滞納問題の解決の為に、管理者の権限を制限したうえで管理者に就任することも可能です。

こんな管理組合の方々にご活用いただいています

  • 長期にわたる滞納者が行方不明。競売の手続き等を自分達で解決するのは困難と判断し、重松さんを管理者に選任して実施しました(千葉県内38戸マンション 理事長 山内様)

    長期にわたる滞納者がいて、しかも行方不明となっていたのでどのようにして対処したら良いか全く分かりませんでした。たまたま重松さんと知り合って相談に乗っていただき、まず時効を中断した後、区分所有法第59条の規定による競売の手続きを紹介されお願いすることにしました。 煩雑な手続き等を私達で実施することは困難と判断し、総会決議をもって重松さんを管理者に選任して実施しましたが、(続きはページ下で

  • 理事長就任後に気が付いた200万円超の管理費滞納。しかし、理事会が形骸化していて自分や理事会メンバーだけでは無理だと感じました(千葉県内マンションC 理事長 D様)

    理事長就任後、200万円を超える多額の管理費等の滞納問題に気づき、また、管理コストの高さも気になっていましたが、理事会が形骸化していて、理事会を開催しても出席してくれる理事が少なく、自分ひとり、または現在の理事会メンバーだけで問題を解決するのは無理だと感じました。 (続きはページ下で

 冒頭にも書かせていただいたように、一番多いのが高齢化が進み理事のなり手が少ないマンションにおけるご活用なのですが、実は管理費滞納問題を解決するために、当事務所のマンション管理士が「管理者」に就任する場合もあります。

 もう少し具体的に活用事例を挙げさせていただきますと、

  • 高齢化により役員就任が困難になったマンションにおいて、当事務所のマンション管理士が「管理者」に就任し、先頭に立って管理組合運営を行う(詳細は後述のメリットのところをご参照ください)
  • リゾートマンションやワンルームの投資型マンションにおいて、居住しない区分所有者に代わって当事務所のマンション管理士が「管理者」に就任し、定期的な理事会なしでも適正な管理組合運営が出来るようにする(詳細は後述のメリットのところをご参照ください)
  • 管理費滞納問題を解決するために当事務所のマンション管理士が「管理者」に就任し、法的措置の実施等を行う(詳細は後述のメリットのところをご参照ください)

のようになります。

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メリット

 理事長代行(管理者代行、第三者管理)をご活用いただく主なメリットは以下のようになります。

1.理事長や区分所有者の負担軽減(高齢化等による人材不足の解決)

 マンションの本格的な分譲は昭和40年代から始まっており、既に築40年を超えるマンションも現れています。そのようなマンションでは、区分所有者の高齢化率が高くなり、輪番制で役員の順番が回ってきても昔のように簡単に就任することができなくなっています。しかし、理事会は主体性を持ってきちんと運営していかなければなりません。

 当事務所では、そのような場合に、総会決議を経て当事務所のマンション管理士が「管理者」に就任し、理事長として理事会運営の煩雑な部分を、主体性を持って執行いたします。

2.投資目的の物件の資産価値保全(資産維持と負担の軽減)

 リゾートマンションやワンルームの投資型マンションでは、そこに居住する区分所有者の数が少なく、区分所有者による理事会の開催や自主的な運営を継続的に行うことは困難です。そのため、建物・設備を始めとしたマンションの適正な維持管理や、収納したお金の適正な支出や運用がほとんど管理会社任せとなり、時には適切に管理されずに問題となっている事例もあります。

 当然ながら、投資目的も兼ねて購入したマンションにおいてそうした状況が望ましいはずはなく、資産価値が下落すれば借りてがいなくなり、目的を果たすことが困難になってしまいます。
 そのような場合、総会決議を経て当事務所のマンション管理士が「管理者」に就任し理事長業務を引き受けることにより、定期的な理事会を開催しなくても管理組合の立場に立った適正な管理組合運営を実施いたします。なお、業務の執行内容や状況については適宜区分所有者に報告いたします。

3.管理費滞納問題の解決(理事長の負担軽減)

 滞納が多い管理組合では、必要に応じて裁判や強制執行などの法的措置を取らざるを得ない場合があります。理事長は管理組合の代表者として裁判等を実施することが可能ですが、訴状を含む書類の作成や複雑な手続きの実施などがかなりのご負担になります。
 また、裁判当日は理事長本人が裁判所に出頭する必要がありますので、仕事をお持ちの理事長さんは休暇をとっていただかなければなりません。弁護士に依頼すればその部分のわずらわしさはほとんど解消しますが、その分報酬はかなりの金額になります。

 当事務所では、当事務所のマンション管理士が、総会決議を経て区分所有法第25条に規定する「管理者」に就任することにより、多忙な理事長に代わって法的措置を実施し、滞納問題の解決を図ります。また、当事務所には、法律事務所勤務経験のある近藤や、マンション問題に詳しい顧問弁護士もおりますので、安心してお任せください。

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サービス内容

 理事長代行(管理者代行、第三者管理)の基本的な内容は下記の通りです。

  1. 区分所有法第25条に規定する「管理者」としての理事長業務全般
    • 予算に基づく、事業計画の実施
    • 会計、出納業務
    • 決算報告
    • 総会議案の作成及び総会の招集 など
  2. 滞納督促、裁判等の特殊案件に限定しての管理者業務の執行
    • 必要に応じて、総会決議又は管理規約の改正を伴います

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主な実績

 2016年10月現在の当事務所の理事長代行(管理者代行、第三者管理)実績をご紹介させていただきます。

  1. 千葉市内107戸マンション(委託管理)
    管理者業務(管理費等の滞納者に対する法的措置に限定)
  2. 千葉県内38戸マンション(委託管理)
    管理者業務(区分所有法第59条の競売実施目的)
  3. 神奈川県内72戸マンション(ワンルーム投資型・委託管理)
    管理者業務(理事長職全般)
  4. 千葉市内460戸団地型マンション(自主管理)
    管理者業務(管理費等の滞納者に対する法的措置に限定)
  5. 東京都内249戸団地型マンション(自主管理)
    管理者業務(区分所有法第59条の競売実施目的)
  6. 千葉市内126戸マンション(委託管理)
    管理者業務(区分所有法第59条の競売実施目的)
  7. 千葉市内422戸マンション(委託管理)
    管理者業務(管理費等の滞納者に対する法的措置に限定)

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お客様の声

  • 長期にわたる滞納者が行方不明。途方に暮れましたが、重松さんを管理者に選任し、競売手続き、強制執行等を実施。無事解決しました(千葉県内38戸マンション 理事長 山内様)

    長期にわたる滞納者がいて、しかも行方不明となっていたのでどのようにして対処したら良いか全く分かりませんでした。たまたま重松さんと知り合って相談に乗っていただき、まず時効を中断した後、区分所有法第59条の規定による競売の手続きを紹介されお願いすることにしました。煩雑な手続き等を私達で実施することは困難と判断し、総会決議をもって重松さんを管理者に選任して実施しましたが、臨時総会、裁判所への申立て、勝訴判決後の競売手続き、強制執行とやっていただきとても助かりました。あのまま放置していたらどうなっていたかと思うと重松さんにお願いしてとてもよかったと思っています。

  • 理事長就任後に気が付いた200万円を超える多額の管理費滞納。当初愕然としましたが、遅延損害金を含めて全額回収できました千葉県内マンションC 理事長 D様

    理事長就任後、200万円を超える多額の管理費等の滞納問題に気づき、また、管理コストの高さも気になっていましたが、理事会が形骸化していて、理事会を開催しても出席してくれる理事が少なく、自分ひとり、または現在の理事会メンバーだけで問題を解決するのは無理だと感じました。

    重松さんには、滞納問題や管理コストの削減はもちろん、その後は管理規約の改正、建物診断、長期修繕計画の作成、鉄部塗装工事、防犯カメラの設置など、全ての面において顧問として随時管理組合をサポートしていただきました。

    業務を通じて、益々管理組合と重松さんの信頼関係は大きなものとなり、現在では(区分所有法に定める)当管理組合の「管理者」に就任してもらい、引き続きサポートをお願いしています。お客様インタビューへ

参考情報

  • マンション自主管理サポートネット
    「管理費削減目的の安易なマンション自主管理はお勧めしません!」
    マンション自主管理に関する基礎知識、Q&A、用語集へのリンク、事例紹介など
  • マンション管理費滞納 解決と対策
    「管理費滞納は、先送り禁物!早め早めの対応が、より良い問題解決に繋がります」
    マンション管理費滞納に関する基礎知識、Q&A、用語集へのリンク、事例紹介など

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ご契約までの流れ

  1. まずは、当ホームページのお問い合わせフォームなどからご相談ください。
  2. マンションを訪問し、現状を確認したうえで問題解決(管理者としての業務範囲を含む)のご提案をいたします。
  3. サービス内容を協議した後、正式に見積書を提出します。管理者業務は管理組合と当事務所の間にきちんとした信頼関係がないと行うことができませんので十分に話し合った上で見積書を提出します。なお、ここまでは原則として無料です。
  4. 理事会決議を経て総会に「管理者選任」の議案を提出し、承認していただきます。
  5. ご契約

 なお、管理者としての業務を実施するためには、管理規約の改正が必要となる場合もありますので、詳しくはご相談ください。

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料金

 目安となる報酬額は下記のようになります。

  • 理事長として管理者業務を行う場合:200,000円〜/月(消費税別)
  • 個別案件に対して管理者業務を行う場合:別途お見積

 実際の報酬額につきましては、受託内容を別途お打合せの上、お見積もりを提出させていただき、承認を得て決定させていただいております。

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